Investisseurs immobiliers aux Émirats arabes unis – le moment de tirer parti de la situation monétaire

Ces derniers mois, nous avons observé des fluctuations notables sur plusieurs devises majeures. D’autres fluctuations étant probables, Sarah Duthie d’IFX Payments et Brendan Kennelly, consultant hypothécaire senior chez Mortgage Finder, nous expliquent ces évolutions et les opportunités potentielles qu’elles créent pour les propriétaires de biens immobiliers aux Émirats arabes unis.

Situation actuelle

Le dollar américain (USD) reste actuellement fort et évolue dans une fourchette étroite ; et comme le dirham (AED) est arrimé au dollar américain, c’est un moment favorable pour ceux qui vendent des dirhams et achètent la majorité des devises, en particulier la livre sterling (GBP) et l’euro. Le Royaume-Uni et l’Europe traversant un creux de 2 ans face à l’USD/AED, c’est actuellement un excellent moment pour acheter à la fois la livre et l’euro.

Ce contexte s’explique par les troubles et les mauvaises données économiques en Europe, associés aux négociations continues du Brexit au Royaume-Uni ces dernières années, qui ont créé de l’incertitude sur les marchés. Tout cela, combiné à la possibilité actuelle d’une sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne sans accord, pèse lourdement sur la livre sterling. Nous avons assisté à un marché particulièrement volatil en raison des inquiétudes liées au Brexit.

Raisons de la tendance récente

La livre sterling a connu une forte baisse en juillet après que le nouveau Premier ministre britannique, Boris Johnson, a déclaré que le Royaume-Uni quitterait l’UE avec ou sans accord en octobre. Bien que l’UE semble ouverte à des négociations concernant le filet de sécurité irlandais (Irish Backstop), les troubles politiques au Royaume-Uni et la suspension prochaine du Parlement britannique devraient entraîner davantage de volatilité pour la devise dans les semaines à venir.

L’euro a récemment été affecté par le ralentissement économique de son pays le plus puissant, l’Allemagne. Les troubles en France, ainsi que le récent vote de défiance et la démission du Premier ministre italien, laissent tous présager des perspectives sombres pour l’Union européenne.

Mais qu’est-ce que tout cela signifie pour vous si vous possédez un bien immobilier aux Émirats arabes unis ?

Étude de cas – AED vers GBP/Euro

De nombreux clients ont l’impression de subir une perte sur leur investissement immobilier à Dubaï en raison de la baisse des prix ces dernières années. Cependant, selon la manière dont vous avez généré les fonds pour acheter le bien, vous pourriez être surpris de constater qu’en tenant compte du taux de change, l’investissement immobilier peut encore générer un profit.

Dans l’exemple ci-dessous, en utilisant les taux de change réels pour la GBP et l’euro (exacts au moment de la rédaction), vous pouvez voir le montant de devise qui aurait été nécessaire pour acheter un bien en 2013 pour 4,3 millions d’AED. Même si ce même bien s’est déprécié au cours des six dernières années de jusqu’à 700 000 AED, atteignant 3,6 millions d’AED (valeur réelle du marché immobilier), une revente en AED aujourd’hui permettrait de réaliser un profit significatif — un profit de 31 956 GBP.

Prix d’achat/vente (AED)	Date	Devise vendue/achetée	Taux IFX – AED/GBP	Montant en GBP
4 300 000	Août 2013	Vente GBP / Achat AED	5,5862	769 754
3 600 000	Août 2019	Vente AED / Achat GBP	4,4904	801 710

L’opportunité

Pour ceux qui possèdent déjà un bien immobilier aux Émirats arabes unis et envisagent d’élargir leur portefeuille immobilier à l’étranger, les marchés britannique et européen présentent actuellement une opportunité. Il convient de noter que si vous achetez uniquement à des fins d’investissement, les rendements locatifs dans de nombreuses grandes villes du Royaume-Uni et d’Europe auront du mal à rivaliser avec ceux de Dubaï, qui se situent encore autour de 5 à 9 %. Cependant, avec l’incertitude qui fait baisser la valeur de l’euro et de la GBP face à l’USD, et donc au dirham, votre argent pourrait aller plus loin dans les investissements réalisés au Royaume-Uni ou en Europe à ce moment précis.

Si vous envisagez cette option mais que vos fonds sont immobilisés dans un bien aux Émirats arabes unis, le rachat de capital (equity release) est une bonne solution pour vous. Le rachat de capital consiste à emprunter en utilisant la valeur de votre bien existant comme garantie. Ainsi, si vous avez acheté un bien aux Émirats arabes unis et en êtes désormais pleinement propriétaire, ou disposez d’un capital suffisant dans le bien (c’est-à-dire un prêt hypothécaire relativement faible par rapport à la valeur du bien), il existe une opportunité de retirer des liquidités ou d’augmenter votre prêt hypothécaire existant en dirhams. Vous pouvez ensuite convertir ces fonds en GBP et/ou en euros pendant que le moment est favorable. Nous pouvons organiser des prêts hypothécaires sur cette base, tant pour les résidents que pour les non-résidents ; les liquidités peuvent ensuite être utilisées pour d’autres investissements ou selon vos souhaits.

Il est possible de libérer jusqu’à 75 % de la valeur de votre bien en tant qu’expatrié grâce à un prêt hypothécaire de rachat de capital aux Émirats arabes unis.

Prévisions à court terme

À ce stade, il est difficile de prédire l’évolution future, mais nous pouvons examiner les possibilités à court terme :

États-Unis – les négociations commerciales en cours avec la Chine, les tensions géopolitiques, la possibilité d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt en septembre et les discussions sur une récession pourraient entraîner un manque de confiance envers le dollar américain, ce qui pourrait légèrement l’affaiblir.

GBP – une possible hausse de la livre sterling en cas d’indications d’un accord de sortie de l’UE en cours de négociation. Cependant, la confiance politique, les défis au sein des partis et la fermeté du Parlement sur un scénario sans accord pourraient entraîner la GBP vers une tendance baissière supplémentaire à l’approche de l’échéance du 31 octobre. Globalement, nous nous attendons à ce que la livre sterling reste sous pression au cours des prochains mois.

Euro – l’euro a chuté à son plus bas niveau en 2 ans à l’approche de septembre. Il a récemment été affecté par un ralentissement de l’économie de la zone euro et un probable nouvel assouplissement de la Banque centrale européenne en septembre. La possibilité de négocier un accord avec le Royaume-Uni pourrait apporter un certain regain de confiance, mais avec des perspectives de croissance médiocres dans l’ensemble de l’Union européenne, les prévisions laissent présager une faiblesse persistante.

Les perspectives à court terme pour la GBP et l’euro sont clairement incertaines ; cependant, si vous souhaitez profiter de la situation actuelle, c’est le moment d’agir. L’essentiel, dans ce contexte, est d’abord d’agir rapidement pour bien comprendre l’ensemble de vos options, puis de prendre les bonnes décisions adaptées à votre situation.

Par Sarah Duthie, Account Manager chez IFX Payments, et Brendan Kennelly, consultant hypothécaire senior chez Mortgage Finder