阿联酋房产投资者——把握汇率机遇的时机

过去几个月,我们看到几种主要货币出现了明显波动。鉴于未来仍可能出现进一步波动,IFX Payments的Sarah Duthie与Mortgage Finder高级房贷顾问Brendan Kennelly,将为我们解读这些变化,以及这些波动为阿联酋房产业主带来的潜在机遇。

当前形势

美元(USD)目前依然强势,且一直在较窄区间内波动,由于迪拉姆(AED)与美元挂钩,这使得当前正是那些出售迪拉姆、购入包括英镑(GBP)和欧元在内的大多数货币的有利时机。由于英国和欧洲货币兑USD/AED汇率处于两年低位,现在正是购入英镑和欧元的绝佳时机。

造成这一局面的背景,是欧洲的动荡局势和疲软的经济数据,再加上近年来英国持续进行的“脱欧”谈判,给市场带来了不确定性。所有这些因素,加上英国当前可能“无协议脱欧”的可能性,都对英镑构成了沉重压力。受脱欧局势影响,我们已经见证了相当剧烈的市场波动。

近期趋势的原因

英国新任首相鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)宣布,英国将于10月无论是否达成协议都将脱离欧盟,英镑在7月因此出现大幅下跌。尽管欧盟似乎有意就“爱尔兰边境保障措施”(Irish Backstop)重启谈判,但英国国内的政治动荡,以及英国议会目前面临的休会局面,预计将在未来几周内为英镑带来更大的波动。

欧元近期则受到其经济最强国德国经济放缓的影响。法国国内的动荡,加上意大利总理近期遭遇不信任投票并辞职,种种迹象都表明欧盟前景黯淡。

但这一切对于在阿联酋拥有房产的您来说,又意味着什么呢?

案例分析——迪拉姆兑英镑/欧元

许多客户认为,由于近年来房价下跌,他们在迪拜的房产投资出现了亏损。然而,根据您当初购房资金的来源方式不同,当您将汇率变化纳入考量后,可能会惊讶地发现,这笔房产投资实际上仍然是盈利的。

下面这个例子中,我们采用了英镑和欧元的实际汇率(以撰文时的汇率为准),可以看出2013年购买一套价值430万迪拉姆的房产,当时需要兑换多少外币。即便该房产在过去六年间贬值了多达70万迪拉姆,降至360万迪拉姆(该数据取自实际房产市场估值),但若以今天的汇率将迪拉姆兑换回英镑,出售该房产仍能实现可观的盈利——利润高达31,956英镑。

-交易金额(迪拉姆)4,300,000,日期:2013年8月,交易方向:卖出英镑/买入迪拉姆,IFX汇率(迪拉姆/英镑):5.5862,折合英镑金额:769,754
-交易金额(迪拉姆)3,600,000,日期:2019年8月,交易方向:卖出迪拉姆/买入英镑,IFX汇率(迪拉姆/英镑):4.4904,折合英镑金额:801,710

机遇所在

对于那些已经在阿联酋拥有房产、并考虑在海外扩展房产投资组合的人士而言,英国和欧洲市场目前确实提供了良好的机遇。值得注意的是,如果您纯粹以投资为目的购房,英国和欧洲许多主要城市的租金回报率很难与迪拜相媲美——迪拜的回报率目前仍维持在5%至9%左右。不过,由于市场不确定性导致欧元和英镑兑美元(进而兑迪拉姆)贬值,此时在英国/欧洲进行的投资,您的资金将能发挥更大的购买力。

如果您正在考虑这样做,但资金却被锁定在阿联酋的房产中,那么净值释放(equity release)将是一个不错的选择。净值释放是指以您现有房产的价值作为抵押进行借款。因此,如果您在阿联酋购买的房产已经全款拥有,或拥有足够的净值(即相较于房产价值,房贷余额相对较低),那么您就有机会提取现金,或以迪拉姆增加现有房贷额度。随后,您可以趁着当前有利时机,将这笔资金兑换为英镑和/或欧元。无论是居民还是非居民,我们都可以据此为您安排房贷,所获得的现金既可用于其他投资,也可另作他用。

外籍人士通过阿联酋的净值释放房贷,最高可释放其房产价值的75%。

短期展望

目前阶段,很难预测未来局势的走向,但我们可以探讨一下短期内可能出现的几种情形:

美国方面——与中国持续进行的贸易谈判、地缘政治紧张局势、9月可能进一步降息的预期,以及有关经济衰退的讨论,都可能削弱市场对美元的信心,因此我们或许会看到美元出现小幅走弱。

英镑方面——如果出现达成脱欧协议的迹象,英镑汇率可能会有所回升。然而,政治层面的信心不足、党派间的角力,以及议会在“无协议脱欧”问题上的强硬立场,都可能导致英镑在10月31日截止日期临近之际进一步走弱。总体而言,我们预计英镑在未来几个月内仍将承压。

欧元方面——进入9月之际,欧元已跌至两年来的低点。近期,欧元区经济增长乏力,以及欧洲央行9月可能进一步实施宽松政策,均对其造成了冲击。与英国达成协议的可能性或许能带来一定信心,但鉴于欧盟整体增长前景不佳,预测显示欧元未来可能进一步走弱。

英镑和欧元的短期前景显然存在不确定性,但如果您有意把握当前形势带来的机会,现在正是行动的好时机。当务之急是尽快全面了解自身可选方案,进而做出最符合自身情况的正确决定。

作者:IFX Payments客户经理Sarah Duthie,以及Mortgage Finder高级房贷顾问Brendan Kennelly