3 moyens indirects différents d’investir dans le capital immobilier à Dubaï

Vous avez certainement déjà entendu parler de l’investissement immobilier direct à Dubaï et de l’approche du prêt immobilier, mais qu’en est-il des moyens indirects d’investir dans l’immobilier ? Avez-vous déjà envisagé de vous lancer dans ce type d’investissement ? Dans cet article, nous vous proposons un guide complet sur tous les types d’investissement immobilier indirect à Dubaï. Vous pourrez ainsi vous décider et déterminer la meilleure piste d’investissement adaptée à votre épargne et à vos projets financiers.

Nous nous concentrons ici sur l’investissement immobilier fractionné, basé sur la méthode de la plus-value du capital, et non sur les intérêts d’une dette. Commençons ce passionnant parcours de création de revenus !

Investissement immobilier direct ou indirect à Dubaï

Alors que l’investissement immobilier direct à Dubaï, ou dans toute autre grande ville, nécessite une somme d’argent relativement importante, l’investissement indirect est très différent. L’investissement direct vise l’achat d’un bien entier, qu’il soit résidentiel, commercial ou même industriel. L’investissement indirect, en revanche, concerne davantage la propriété fractionnée, où vous achetez une partie d’un bien.

En termes de rentabilité, l’investissement direct génère davantage de revenus à court et à long terme. Cependant, un investissement indirect constant permet d’atteindre des profits élevés sur le long terme.

Ainsi, si votre épargne permet de couvrir un apport initial pour un appartement, nous vous recommandons vivement de franchir ce pas.

Dans cet article, nous partirons du principe que votre épargne est adaptée à la stratégie indirecte, autrement dit, qu’elle correspond à d’autres façons d’investir dans l’immobilier avec peu de capital. C’est pourquoi nous détaillerons chaque type d’investissement afin de vous aider à choisir le meilleur.

1- Les fonds de placement immobilier (REIT) à Dubaï

Les REIT constituent les meilleures opportunités d’investissement pour les investisseurs nouveaux et modestes à Dubaï. Grâce aux fonds de placement immobilier, vous pouvez élargir votre portefeuille de biens en achetant des parts dans des unités, quel que soit leur type, par l’intermédiaire d’une société. Ici, une société utilise votre argent en tant qu’investisseur et le transforme en une part des biens générateurs de revenus qu’elle achète et gère. Ce sont les REIT en actions (equity REITs), les plus répandus.

Avantages

1- Forte liquidité

Il s’agit d’un type de transaction sur les marchés boursiers. Vous pouvez donc acheter et vendre des REIT facilement, sans y consacrer beaucoup de temps, contrairement à l’immobilier physique.

2- Revenu passif disponible

Vous êtes sur un marché boursier. Vous pouvez donc vous attendre à ce que les REIT génèrent des bénéfices, dont une partie est distribuée aux actionnaires sous forme de dividendes, formant un revenu régulier.

3- Diversification

La société dans laquelle vous investissez votre argent n’utilise généralement pas votre épargne dans une seule catégorie ou un seul bien, ce qui garantit une diversification des actifs.

Inconvénients

1- Sensibilité aux ralentissements économiques

Chaque fois que l’économie à Dubaï ralentit ou connaît une tendance baissière, les REIT en actions en subissent les conséquences négatives. C’est un inconvénient que l’on retrouve également dans l’investissement immobilier direct.

2- Fiscalité élevée

Vous vous souvenez des dividendes ? Du point de vue de l’État, il s’agit d’un revenu ordinaire imposé au titre de votre taux d’imposition personnel. Alors que les investisseurs résidents peuvent bénéficier d’un traitement fiscal favorable ou d’exonérations, les investisseurs étrangers sont soumis à une retenue à la source, sauf atténuation prévue par une convention fiscale avec leur pays d’origine.

3- Manque de contrôle de l’investisseur

Contrairement à l’achat direct d’un bien, vous n’avez pas un contrôle total sur ce que la société achète, vend ou propose à la location. Oui, vous êtes actionnaire, mais pas décideur.

Exemples de REIT en actions notables

1- Emirates REIT

Il s’agit de fonds de placement immobilier conformes à la charia. Selon le rapport du premier semestre 2025 d’Emirates REIT, la valeur nette d’inventaire a augmenté de 57 % par rapport à la même période l’année précédente.

2- ENBD REIT

Un autre fonds de placement immobilier conforme à la charia. La diversité du portefeuille d’ENBD REIT a permis d’atteindre une valeur nette d’inventaire en hausse de 20,3 % sur un an, selon le rapport publié par ENBD REIT en 2025.

3- Dubai Residential REIT (DUBAIRESI)

Des fonds de placement immobilier conformes à la charia axés sur la location résidentielle à Dubaï. Selon le rapport du premier semestre 2025 de DUBAIRESI, le bénéfice net a augmenté de +10 % par rapport au premier semestre 2025. La valeur brute des actifs a quant à elle atteint 23 milliards de dirhams, soit une hausse de plus de 7 %.

4- Al Mal Capital REIT

Dubai Investments détient une participation de 70,18 % dans Al Mal Capital PSC. La valeur brute des actifs (GAV) a augmenté de 7 % depuis décembre 2024. Notez que ce rendement de 7 % est un objectif de rendement net, et non une garantie.

2- Le financement participatif immobilier (crowdfunding) à Dubaï

Plutôt que de ne pas savoir précisément dans quels biens les sociétés investissent, comme c’est le cas avec les REIT, les plateformes de financement participatif immobilier en ligne vous permettent de choisir et de répartir vos investissements vous-même. Le crowdfunding consiste à réunir des fonds provenant de différents investisseurs dans un même pool, afin de financer de nouveaux projets sur plan ou d’acquérir une participation dans des biens déjà construits.

Avantages

1- Faibles besoins en capital

La propriété fractionnée numérique est une opportunité de posséder des biens immobiliers en investissant un capital moindre.

2- Transparence

Les plateformes de crowdfunding en ligne vous fournissent toutes les données nécessaires sur le bien concerné. Ces informations complètes vous aident à prendre une décision en toute confiance.

3- Revenu passif

Lorsque vous achetez des parts dans un appartement déjà livré, vous bénéficiez d’une part des revenus locatifs générés par le bien, sans avoir à assumer la charge de sa gestion.

Inconvénients

1- Liquidité et options de sortie limitées

La plupart des opportunités de crowdfunding présentent des contraintes de liquidité, contrairement aux REIT, qui sont plus flexibles. Les plateformes de crowdfunding en ligne vous amènent à immobiliser le montant investi pendant des périodes pouvant s’étendre de deux à cinq ans, voire plus.

2- Contrôle limité

Par rapport aux REIT, vous avez davantage de contrôle sur les fonds puisque vous choisissez vous-même le bien dans lequel investir. Vous ne gérez cependant pas le bien, ne pouvez pas déterminer le montant du loyer, ni les qualifications du locataire. La plateforme se charge de toute action liée au bien pour le compte des investisseurs.

3- Frais de plateforme et de gestion

Votre profit commence à diminuer avant même que vous ne le remarquiez. Cette fuite de rentabilité s’explique par les frais prélevés par la plateforme pour la gestion du bien et la fourniture des services de crowdfunding.

Les plateformes de crowdfunding immobilier en ligne les plus populaires

1- PRYPCO Blocks

Une plateforme de crowdfunding immobilier en ligne qui vous permet d’accéder à la propriété fractionnée des meilleurs biens locatifs de Dubaï.

– Frais d’entrée sur la plateforme : 1 % de l’objectif de financement du bien.
– Montant minimum d’investissement : 2 000 AED

2- SmartCrowd

Avec un rendement annualisé moyen de 17 %, SmartCrowd est considérée comme l’une des plateformes de crowdfunding les plus performantes des Émirats.

– Frais d’entrée sur la plateforme : 1,5 % de l’objectif de financement du bien (d’autres frais s’appliquent également sur la plateforme : 0,5 % de frais de gestion annuels, et 2,5 % de frais de sortie).
– Montant minimum d’investissement : 500 AED

3- Stake (ou GetStake)

Une autre plateforme de crowdfunding populaire aux Émirats et en Arabie saoudite pour l’investissement immobilier.

– Frais d’acquisition sur la plateforme : 1,5 % de l’objectif de financement du bien + 0,2 % de frais initiaux KYC/AML (0,5 % payé annuellement pour la gestion de votre investissement).
– Frais continus : 0,1 % de frais annuels KYC/AML (à partir de l’année 2) + frais de gestion/service du bien.
– Frais de sortie : 2,5 % de frais de sortie + 7 % de frais de performance (sur le profit uniquement).
– Montant minimum d’investissement : 500 AED

3- Les fonds négociés en bourse immobiliers (ETF)

Pourquoi investir dans un seul REIT alors que vous pouvez en investir dans plusieurs ? C’est le principe même des ETF. Vous bénéficiez ainsi d’une exposition bien plus large au marché immobilier. Les ETF constituent une autre option permettant d’investir avec des montants plus modestes.

Avantages

1- Diversification

Dans ce cas, votre investissement ne repose pas sur un seul REIT, mais sur plusieurs. Ainsi, toute difficulté rencontrée par un REIT n’affecte pas les autres. L’impact est limité grâce à la fonction de diversification de l’ETF.

2- Une approche d’investissement plus large

Alors que les REIT peuvent être spécialisés dans un certain type de biens — résidentiel, commercial, hôtelier, etc. —, les ETF offrent une meilleure opportunité de diversité immobilière.

3- Une stabilité plus élevée

Si vous êtes un investisseur à la recherche d’opportunités d’investissement à faible risque, les ETF pourraient être un meilleur choix. Pour les REIT, une seule mauvaise décision de gestion peut affecter le cours de l’action et le faire chuter fortement, ce qui n’arrive pas dans le cas d’un ETF.

Inconvénients

1- Frais élevés

Des frais de gestion continus sont associés aux ETF, appelés ratios de frais (expense ratios). Ces frais varient entre 0,1 % et 0,5 % par an du montant investi, réduisant vos rendements sur le long terme.

2- Fiscalité applicable

Comme pour les REIT, les dividendes issus des ETF sont soumis à l’impôt sur le revenu.

3- Rendements plus faibles

Les fiches techniques des ETF, comparées à celles des REIT, montrent qu’ils génèrent des revenus plus faibles, malgré la diversification de portefeuille obtenue.

Réflexion finale sur les moyens indirects d’investir dans l’immobilier

Après avoir clarifié les moyens indirects les plus populaires pour investir dans l’immobilier en s’appuyant sur le capital plutôt que sur la dette, vous pouvez désormais vous décider et déterminer la meilleure voie adaptée à votre situation. Un revenu plus élevé peut s’avérer volatil, tandis qu’un revenu stable reste relativement modeste. Faites donc votre choix, en gardant à l’esprit que l’investissement indirect n’est qu’une étape dans votre parcours vers l’investissement immobilier direct à Dubaï.