Opportunités pour les investisseurs immobiliers à Dubaï

Le marché immobilier de Dubaï recèle un fort potentiel, tant pour les investisseurs expérimentés que pour les primo-investisseurs. Richard Waind, directeur général du groupe chez Betterhomes, examine la manière dont Dubaï se compare à d’autres grandes villes internationales du point de vue d’un investisseur.

Primo-investisseurs — l’attrait de Dubaï pour les nouveaux venus dans l’investissement immobilier

Avec des prix de l’immobilier à Dubaï au plus bas depuis quatre ans, nous constatons une augmentation de ce que j’aime appeler les « primo-investisseurs » venant à Dubaï, ainsi que le retour d’investisseurs plus expérimentés. Le concept de primo-acheteurs n’est pas nouveau, mais nous voyons désormais davantage de personnes, en particulier des résidents actuels, prêtes à se lancer sur ce marché en tant qu’investisseurs et bailleurs. Attirés par les prix bas actuels et des rendements solides, le cycle de marché actuel à Dubaï représente une véritable opportunité. Nous avons constaté un intérêt particulièrement fort des primo-investisseurs pour les quartiers traditionnellement prisés de Dubai Marina et de Downtown, ces investisseurs privilégiant les studios et les appartements d’une chambre en dessous du million de dirhams.

Pour les personnes n’ayant jamais vraiment envisagé l’investissement immobilier auparavant, Dubaï fait office de vitrine, avec ses rendements locatifs impressionnants et, aux prix actuels, un fort potentiel de croissance du capital à long terme.

Construire aujourd’hui pour la population de demain

L’un des aspects passionnants d’une ville dynamique et en pleine croissance comme Dubaï est d’assister à son expansion — et il est compréhensible que les gens veuillent en faire partie. À l’heure actuelle, il existe de nombreux projets de développement et une offre abondante de biens immobiliers pour la population actuelle. Cela a créé une surabondance de biens, ce qui maintient les prix bas pour les acheteurs potentiels ; toutefois, il est juste de dire que la plupart des acteurs du secteur s’accordent à penser que cela ne durera pas éternellement.

La croissance du capital est une considération majeure pour les investisseurs. Bien sûr, les rendements locatifs à court terme sont ce qui permet de rembourser le prêt hypothécaire et rend l’ensemble de l’opération possible, mais c’est la hausse de la valeur de votre bien qui rend réellement l’investissement dans ce secteur aussi viable.

Achetez aujourd’hui un bien à moins d’un million de dirhams dans un quartier prisé comme Dubai Marina, et vous pourriez bénéficier d’une croissance de marché remarquable, potentiellement jusqu’à 50 %, au cours de la prochaine décennie environ — une telle augmentation de valeur n’est pas irréaliste compte tenu des valeurs actuelles et de la croissance démographique anticipée à Dubaï. Actuellement, la population de la ville s’élève à environ 3,1 millions d’habitants, mais les projections tablent sur cinq millions de résidents d’ici 2030. Je soupçonne qu’aux taux de croissance actuels, et avec une possible hausse de la population après l’Expo 2020, les investisseurs d’aujourd’hui n’auront pas à attendre trop longtemps pour voir la dynamique de l’offre et de la demande évoluer et les prix commencer à remonter.

Un marché locatif solide

Au cours des dernières années, nous avons constaté une baisse des prix à la location comme à la vente ; toutefois, les loyers n’ont pas baissé aussi rapidement ni aussi drastiquement. Avec une population expatriée importante et stable à Dubaï, le marché locatif reste solide.

Le rendement locatif représente vos revenus locatifs annuels par rapport au prix payé pour votre bien. Si vous possédez un bien acheté 320 000 AED et qu’il génère 30 000 AED de loyer par an, cela représente un rendement locatif brut de près de 10 %. Il s’agit d’un rendement remarquable pour les propriétaires-bailleurs, et ce sont les chiffres que nous observons dans certaines des communautés les plus abordables de Dubaï.

Un rendement locatif de 10 % est exceptionnel à l’échelle internationale ; comparez-le à un marché mature comme le Royaume-Uni, où vous seriez satisfait d’obtenir 3 à 4 %. À Londres, où les prix de l’immobilier rivalisent avec le marché locatif à des taux bien plus élevés, un rendement locatif de 1 % n’est pas inhabituel. Rien qu’en termes de rendement locatif, un investissement à Dubaï peut être dix fois plus attractif qu’un achat à Londres.

Bien sûr, 10 % constitue un exemple maximal observé dans certaines des zones les plus abordables, comme Discovery Gardens, mais des rendements locatifs solides de 6 à 8 % peuvent être trouvés dans toute la ville.

Combiner rendement locatif et croissance du capital — l’opportunité d’investissement complète

Maximiser votre investissement relève davantage d’un exercice d’équilibre — là où les rendements locatifs sont élevés, la valeur marchande de votre bien pourrait ne pas augmenter autant que dans d’autres zones où le pourcentage de rendement est moins attractif, mais où la croissance du capital est bien plus forte.

Considérer conjointement ces deux aspects du retour sur investissement est ce qui fait de Dubaï une telle opportunité. Le rendement locatif à court terme peut aider à couvrir les coûts de l’investissement et à générer un niveau de profit pouvant être utilisé comme revenu ou réinvesti dans le bien, tandis que l’augmentation anticipée de la valeur future du bien procure un gain au moment de la vente ou de la libération du capital.

Il faut un investisseur audacieux pour examiner la croissance démographique et prendre une décision fondée sur des projections et des spéculations — quelle que soit l’expérience du spéculateur — mais ce sont les investisseurs audacieux d’aujourd’hui qui en tireront le plus grand profit sur le long terme.

Les opportunités d’investissement sous le million ou les rendements locatifs les plus élevés

Un million de dirhams représente un véritable niveau d’opportunité pour l’investisseur confiant d’aujourd’hui. Les prix du marché dans des zones comme Dubai Marina et Jumeirah Lakes Towers signifient que vous pouvez acheter de bons biens d’investissement pour moins d’un million de dirhams et espérer d’excellents rendements en capital d’ici 2030 — sans compter des rendements locatifs actuels tout à fait honorables.

Des zones comme Discovery Gardens ou International City, par exemple, sont en mesure de vous offrir des rendements locatifs plus élevés pour un investissement initial moindre.

Un investissement immobilier sans impôts

L’absence d’imposition est, comme chacun sait, l’autre attrait de l’investissement immobilier aux Émirats arabes unis, et pose véritablement la question : « pourquoi investir ailleurs ? »

Il n’y a pas d’impôt sur le revenu locatif, ni d’impôt sur les plus-values lors de la revente. C’est un avantage considérable comparé au Royaume-Uni, où les récentes évolutions fiscales prennent une part toujours plus importante des profits générés par les investissements immobiliers.

Un investissement international pour les investisseurs confiants, novices ou expérimentés

À travers ces trois facteurs — forte croissance du capital, rendements locatifs élevés et absence d’imposition — il n’est guère surprenant que l’investissement immobilier à Dubaï figure parmi les meilleurs que le monde ait à offrir.

Par Richard Waind, directeur général du groupe chez Betterhomes