L’investissement immobilier fractionné pour débutants : Dubaï face au monde

En tant que débutant en investissement immobilier, par où commencer ? Nous recommandons de débuter par de petits investissements dans des marchés à forte rentabilité et à appréciation rapide du capital. C’est pourquoi Dubaï est votre havre. Un marché immobilier en plein essor qui a généré l’un des revenus mondiaux les plus élevés de la dernière décennie. L’investissement immobilier pour débutants peut être un parcours quelque peu risqué. Vous devriez commencer par des victoires faciles qui vous encouragent à aller jusqu’au bout du parcours sans jamais reculer.

Si vous hésitez encore à investir dans l’immobilier, la croissance rapide de Dubaï changera votre avis.

Cela vous encourage à faire des pas encore plus audacieux que vous n’auriez jamais imaginé faire, car c’est un marché plein d’opportunités.

Dans cet article, nous comparerons les principales différences entre l’investissement à Dubaï et dans d’autres localisations mondiales qui attirent les investisseurs internationaux. Ainsi, vous saurez pourquoi c’est le meilleur endroit pour commencer à investir.

Qu’est-ce qu’une REIT en actions (Equity REIT) ?

Une société d’investissement immobilier cotée (REIT) est une entreprise qui gère, achète, vend, propose à la location et finance des biens générant des revenus attractifs sur le marché ciblé. Ces biens peuvent être résidentiels, commerciaux, administratifs, ou même des unités Airbnb hôtelières. L’unité qu’exploite une REIT pousse de nombreux investisseurs à acquérir des parts, ce qui permet à l’entreprise de développer son portefeuille et de reverser les bénéfices aux actionnaires.

Ainsi, vous augmentez vos sources de revenus sans assumer la charge de gérer une unité ou de qualifier des locataires.

Comparer les REITs de Dubaï aux marchés REIT mondiaux

Lorsque nous comparons les REITs à Dubaï aux REITs mondiales, vous pouvez facilement détecter les similitudes. Cependant, il existe des différences majeures qui placent le marché de Dubaï nettement en avance.

1- Distribution des dividendes

Un dividende est le montant que votre compte perçoit trimestriellement, semestriellement, voire mensuellement, correspondant à votre part des bénéfices réalisés par la REIT sur la base de vos investissements. À Dubaï, la distribution des dividendes a lieu deux fois par an, souvent en avril et en septembre.

Le rendement du dividende de l’unité REIT résidentielle de Dubaï est de 3,39, ce qui est considéré comme un rendement élevé par rapport au marché mondial. Les REITs de Dubaï distribuent généralement entre 80 % et 90 % du revenu net imposable, ce qui est proche de la plupart des REITs mondiales.

2- Fiscalité

En prenant le marché américain comme exemple, les dividendes des REITs sont soumis à une imposition de 39,6 %, en plus d’une surtaxe de 3,8 % sur les revenus d’investissement. En revanche, les investisseurs individuels à Dubaï ne sont pas imposés.

3- Orientation du portefeuille

Les REITs de Dubaï sont davantage concentrées sur les biens résidentiels, de détail, commerciaux, voire éducatifs. En revanche, les REITs mondiales sont diversifiées et incluent d’autres biens comme les entrepôts, les centres de données, les établissements de santé et d’autres propriétés industrielles.

Idées reçues courantes sur les REITs à Dubaï

Vous pourriez entendre certaines idées reçues sur les REITs à Dubaï. Certaines peuvent sembler partiellement vraies, d’autres nécessitent davantage de vérification de votre part, selon le cas dans lequel vous comptez vous engager.

1- Les REITs sont réservées aux grands investisseurs

Certains disent que les REITs sont réservées aux investisseurs à gros budget. Cela peut être vrai dans certains endroits, mais pas à Dubaï. Dans le cas de Dubaï, il existe de nombreuses REITs cotées en bourse qui garantissent l’accessibilité à tous les investisseurs, qu’ils soient locaux ou non-résidents. Ce type de REIT applique des coûts de transaction plus bas comparés aux REITs privées et publiques non cotées, réparties dans le monde entier.

2- Les REITs offrent des rendements inférieurs à l’investissement direct

Une REIT est essentiellement une entreprise qui exploite un bien ; elle a ses propres frais de service et conserve environ 10 % à 20 % à titre de bénéfice. Dans certains cas, cela peut être inférieur à un investissement direct où vous gérez vous-même l’unité. Cependant, la Dubai Residential REIT, par exemple, verse des dividendes supérieurs aux rendements locatifs que les propriétaires obtiennent avec leurs biens.

3- Les REITs semblent compliquées

Acheter un bien à Dubaï peut sembler plus simple de votre point de vue financier. C’est peut-être partiellement vrai. Cependant, si vous simplifiez le processus, vous comprendrez que vous confiez à une entreprise le soin de maximiser les avantages d’une unité. Ainsi, vous garantissez votre bénéfice net sans porter le fardeau d’une quelconque gestion.

Comment choisir la meilleure REIT à Dubaï

Dubaï est le marché que nous recommandons pour débuter. Mais, pour choisir la REIT la plus adaptée à Dubaï, vous appliquez les mêmes conditions et indicateurs clés de performance (KPI) que vous détermineriez sur tout autre marché.

1- Taux d’occupation

Un taux d’occupation vous indique le taux de location des biens exploités par une REIT. Cela garantit un revenu fixe qui se traduit par des dividendes élevés distribués à la fin de chaque semestre.

2- Historique du rendement des dividendes

Vous devez connaître la performance de la REIT au cours des dernières années. Le rendement des dividendes s’améliore-t-il d’une année sur l’autre ? Son historique enregistré indique également les fluctuations du marché et les fourchettes à attendre ensuite.

3- Expérience de l’équipe de gestion

Comme les fonds communs de placement, une REIT dispose d’un gestionnaire ou d’un conseil de gestion qui connaît les meilleurs choix du marché et, surtout, les stratégies pour un profit maximal. Ainsi, vous devez évaluer leur expérience et déterminer leur capacité à réaliser de bons gains.

Qu’est-ce que le financement participatif immobilier en actions (Equity Crowdfunding) ?

C’est une approche d’investissement en ligne qui rassemble de petits montants d’investissement de votre part en tant que contribution pour posséder partiellement une unité. C’est une autre opportunité de diversifier vous-même votre portefeuille d’investissement. Ainsi, vous pouvez acheter 1 % d’une villa, 5 % d’un commerce de détail dans un centre commercial, 10 % d’un appartement, etc. Même si vous ne disposez pas d’un capital important, vous pouvez investir !

Les plateformes en ligne jouent le rôle d’intermédiaire reliant les investisseurs aux promoteurs qui lancent des projets nécessitant un financement. Le financement participatif offre des rendements élevés basés sur la plus-value en capital et les revenus locatifs, dépassant les dividendes des REITs publiques.

Comparer le financement participatif de Dubaï aux marchés mondiaux de financement participatif

Les marchés mondiaux, y compris Dubaï, développent des réglementations et des conditions qui protègent les investisseurs contre la fraude ou toute forme d’abus de leurs investissements. L’Organisation internationale des commissions de valeurs (IOSCO) renforce la sensibilisation des investisseurs et propose un cadre transparent qui régule les marchés du financement participatif.

À Dubaï, la DFSA (Dubai Financial Services Authority) joue le même rôle pour prévenir les tentatives de blanchiment d’argent, fixer des règles et octroyer des licences aux entreprises.

1- Distribution des dividendes

En se basant sur les revenus locatifs, les dividendes sont distribués mensuellement ou trimestriellement via les plateformes en ligne qui négocient des biens à Dubaï. Dans d’autres pays, la fréquence de distribution des dividendes est la même, se produisant chaque mois ou chaque trimestre.

2- Fiscalité

Tout montant gagné via le financement participatif à Dubaï est exonéré d’impôt, y compris l’impôt sur le revenu personnel et la taxe foncière annuelle. Dans d’autres pays, les dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire pour les particuliers. Lorsque vous vendez également vos parts aux États-Unis, par exemple, vos investissements vendus sont soumis à l’impôt sur les plus-values.

3- Orientation du portefeuille

La plupart des plateformes en ligne qui négocient des biens à Dubaï vous permettent de diversifier votre portefeuille d’investissement. Cependant, la majorité des unités relèvent de la catégorie résidentielle dans des zones établies, avec quelques biens commerciaux. Dans certaines régions du monde, vous pouvez trouver des biens industriels inclus dans l’équation du financement participatif. Cependant, l’immobilier résidentiel et commercial reste au centre de l’attention.

Idées reçues courantes sur le financement participatif à Dubaï

Le financement participatif peut recevoir certaines critiques de la part d’experts en investissement concernant la sécurité financière, qui pourraient donc préférer un prêt hypothécaire immobilier traditionnel. Cependant, si vous avez l’habitude d’investir en bourse, ce serait la même chose. Voici les idées reçues sur le financement participatif et les vérités factuelles qui s’y cachent.

1- Les mauvaises affaires finissent sur les plateformes de financement participatif

Certains diraient que les biens sans investisseurs directs se retrouvent en financement participatif. Faux ! Sur les plateformes de financement participatif, vous pouvez facilement accéder à des unités haut de gamme dotées d’installations intégrées et d’un accès à toutes les commodités nécessaires. Cependant, leurs prix peuvent être supérieurs à la moyenne, ce qui signifie qu’elles ont moins d’opportunités de vente.

En revanche, les entreprises immobilières accèdent à une base plus large d’investisseurs qui recherchent des unités de premier choix pour une propriété partielle. Ainsi, le capital nécessaire à lever est facilement rassemblé auprès de plusieurs investisseurs partageant le même objectif, et non un seul.

2- Si une plateforme de financement participatif fait faillite, votre argent s’évapore

Avant de prendre une telle décision, à savoir investir avec une plateforme de financement participatif, vous devez examiner son plan de contingence en cas de faillite pour un tel événement. Recherchez des plateformes soutenues par une entité ad hoc (SPV) afin d’isoler tout risque financier.

3- Les plateformes avec plus d’offres sont meilleures

Ne recherchez pas la quantité, recherchez la qualité. Certaines plateformes ajoutent autant d’offres que possible sans accorder beaucoup d’attention aux caractéristiques, aux conditions du dossier, etc. Elles peuvent ainsi vous proposer plus d’options, mais cela finit par être inutile. Explorez des plateformes réputées en qui vous pouvez avoir confiance, quel que soit le nombre d’offres qu’elles proposent.

Comment choisir le meilleur financement participatif à Dubaï

Comme pour toute autre option d’investissement, vous devez prendre en compte certaines considérations. Ainsi, vous devenez sûr à 100 % que le financement participatif en actions immobilières en vaut la peine pour vous.

1- Vérifier les réglementations du marché de Dubaï

Avant de vous engager dans tout processus d’investissement, vous devez connaître les réglementations qui encadrent le marché que vous intégrez afin de protéger vos droits. Toute plateforme avec laquelle vous envisagez d’investir doit être agréée par l’organisme de régulation approprié, soit la DFSA, soit la SCA.

2- Connaître les limites d’investissement supérieures

En tant qu’investisseur particulier, vous devez conserver cette classification afin de bénéficier des protections plus importantes qu’offre le gouvernement de Dubaï. C’est pourquoi vous devez savoir que vous ne pouvez pas investir plus de 50 000 USD dans un bien individuel et 100 000 USD au total par an en utilisant les services d’une plateforme.

3- Réexaminer la période d’illiquidité

Vous devez connaître la période pendant laquelle vous ne pouvez pas utiliser le capital investi sur la plateforme de financement participatif. Il peut être bloqué pour une période allant jusqu’à 2 à 5 ans, ou jusqu’à la prochaine fenêtre de revente.

Conclusion

L’investissement est un long parcours qui demande beaucoup de patience et des choix judicieux. Cependant, le marché de Dubaï offre de meilleures conditions pour l’investissement immobilier des débutants. Pour rappel, beaucoup peuvent faire fortune grâce à l’investissement immobilier indirect, mais les véritables actifs proviennent de l’achat d’un bien entier. Ainsi, considérez la propriété fractionnée, que ce soit via les REITs ou le financement participatif, comme une étape vers un objectif plus grand : posséder un bien immobilier à Dubaï.