Дробное инвестирование в недвижимость для начинающих: Дубай против остального мира

Как новичок в инвестировании в недвижимость, с чего начать? Мы рекомендуем начинать с небольших инвестиций на рынках с высокой прибылью и быстрым ростом капитальной стоимости. Именно поэтому Дубай — идеальное место для старта. Растущий рынок недвижимости обеспечил один из самых высоких показателей доходности в мире за последнее десятилетие. Инвестирование в недвижимость для начинающих может быть немного рискованным путешествием. Начинать стоит с простых побед, которые будут мотивировать вас пройти весь путь до конца и никогда не отступать.

Если вы всё ещё сомневаетесь в инвестициях в недвижимость, стремительный рост Дубая изменит ваше мнение.

Это вдохновляет вас на ещё более смелые шаги, о которых вы даже не задумывались, ведь это рынок, полный возможностей.

В этой статье мы сравним основные различия между инвестициями в Дубае и другими мировыми направлениями, привлекающими международных инвесторов. Так вы поймёте, почему именно отсюда стоит начинать свой инвестиционный путь.

Что такое долевой REIT (Equity REIT)?

Инвестиционный фонд недвижимости — это компания, которая управляет, покупает, продаёт, сдаёт в аренду и финансирует объекты недвижимости, приносящие привлекательный доход на целевом рынке. Такими объектами могут быть жилые, коммерческие, административные здания или даже гостиничные апартаменты Airbnb. Объект, которым управляет REIT, привлекает множество инвесторов, приобретающих доли, что позволяет компании расширять портфель и распределять прибыль между акционерами.

Таким образом, вы увеличиваете источники дохода, не неся при этом бремени управления объектом или подбора арендаторов.

Сравнение REIT Дубая с мировыми рынками REIT

Сравнивая REIT Дубая с мировыми REIT, легко заметить сходства. Однако есть и существенные различия, благодаря которым рынок Дубая значительно опережает остальные.

1. Распределение дивидендов

Дивиденд — это сумма, которую ваш счёт получает ежеквартально, раз в полгода или даже ежемесячно, представляя вашу долю прибыли, полученной REIT на основе ваших инвестиций. В Дубае распределение дивидендов происходит дважды в год — обычно в апреле и сентябре.

Доходность по дивидендам жилого REIT в Дубае составляет 3,39%, что считается высоким показателем по сравнению с мировым рынком. REIT Дубая обычно распределяют от 80% до 90% чистого налогооблагаемого дохода, что практически соответствует показателям большинства мировых REIT.

2. Налогообложение

Если взять в качестве примера рынок США, дивиденды REIT облагаются налогом по ставке 39,6%, плюс дополнительный налог в размере 3,8% на инвестиционный доход. В то же время частные инвесторы в Дубае налогом не облагаются.

3. Фокус портфеля

REIT Дубая в большей степени сосредоточены на жилой, розничной, коммерческой и даже образовательной недвижимости. В то же время мировые REIT более диверсифицированы и включают такие объекты, как склады, дата-центры, медицинские учреждения и другую промышленную недвижимость.

Распространённые заблуждения о REIT в Дубае

Вы можете столкнуться с некоторыми заблуждениями о REIT в Дубае. Некоторые из них могут быть частично верны, другие требуют дополнительной проверки с вашей стороны, если вы планируете инвестировать.

1. REIT предназначены только для крупных инвесторов

Некоторые утверждают, что REIT подходят только для инвесторов с крупным капиталом. Возможно, это верно для некоторых рынков, но не для Дубая. В Дубае существует множество публично торгуемых REIT, доступных всем инвесторам — как местным жителям, так и нерезидентам. Такие REIT предполагают более низкие транзакционные издержки по сравнению с частными и непубличными REIT, распространёнными по всему миру.

2. REIT приносят меньшую доходность по сравнению с прямыми инвестициями

REIT — это, по сути, компания, управляющая недвижимостью, у которой есть собственные сервисные комиссии, и она удерживает около 10–20% в качестве прибыли. В некоторых случаях доходность может быть ниже, чем при прямых инвестициях и самостоятельном управлении объектом. Однако, например, Dubai Residential REIT выплачивает дивиденды, превышающие доходность от аренды, которую получают собственники недвижимости самостоятельно.

3. REIT звучат сложно

С финансовой точки зрения покупка недвижимости в Дубае может показаться более простым вариантом. Отчасти это может быть верно. Однако, если упростить процесс, вы поймёте, что фактически поручаете компании максимизировать выгоду от объекта. Таким образом, вы обеспечиваете себе чистую прибыль, не неся бремени управления.

Как выбрать лучший REIT в Дубае

Дубай — рынок, с которого мы рекомендуем начинать. Однако чтобы выбрать наиболее подходящий REIT в Дубае, применяются те же условия и ключевые показатели, что и на любом другом рынке.

1. Уровень заполняемости

Уровень заполняемости показывает, насколько активно сдаются в аренду объекты, которыми управляет REIT. Это гарантирует стабильный доход, который превращается в высокие дивиденды, распределяемые по итогам каждого полугодия.

2. История доходности по дивидендам

Вам нужно знать динамику работы REIT за прошлые годы. Улучшается ли доходность по дивидендам из года в год? Историческая динамика также отражает рыночные колебания и ожидаемые в будущем диапазоны.

3. Опыт управляющей команды

Как и в случае с паевыми фондами, у REIT есть управляющий или совет управления, знающий лучшие варианты на рынке и, что особенно важно, стратегии для максимизации прибыли. Поэтому вам нужно оценить их опыт и определить их способность добиваться хороших результатов.

Что такое долевой краудфандинг в сфере недвижимости?

Это онлайн-подход к инвестированию, при котором от вас собираются небольшие суммы для частичного владения объектом. Это ещё одна возможность самостоятельно диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Так вы можете приобрести 1% виллы, 5% розничного магазина в торговом центре, 10% квартиры и так далее. Даже если у вас нет крупного капитала, вы всё равно можете инвестировать!

Онлайн-платформы выступают посредником, связывающим инвесторов с застройщиками, реализующими проекты, требующие финансирования. Краудфандинг приносит высокую доходность за счёт роста капитальной стоимости и арендного дохода, превышающих дивиденды публичных REIT.

Сравнение краудфандинга в Дубае с мировыми рынками краудфандинга

Мировые рынки, включая Дубай, разрабатывают правила и нормы, защищающие инвесторов от мошенничества или злоупотреблений в отношении их инвестиций. Международная организация комиссий по ценным бумагам (IOSCO) повышает осведомлённость инвесторов и предлагает прозрачную систему регулирования рынков краудфандинга.

В Дубае аналогичную роль выполняет DFSA (Управление финансовых услуг Дубая), которое предотвращает попытки отмывания денег, устанавливает правила и лицензирует компании.

1. Распределение дивидендов

Опираясь на доход от аренды, дивиденды распределяются ежемесячно или ежеквартально через онлайн-платформы, торгующие недвижимостью в Дубае. В других странах частота распределения дивидендов такая же — ежемесячно или раз в три месяца.

2. Налогообложение

Любой доход, полученный от краудфандинга в Дубае, не облагается налогом, включая личный подоходный налог и ежегодный налог на недвижимость. В других странах дивиденды облагаются налогом как обычный доход физических лиц. Кроме того, например, в США при продаже своих долей ваши инвестиции облагаются налогом на прирост капитала.

3. Фокус портфеля

Большинство онлайн-платформ, торгующих недвижимостью в Дубае, позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель. Однако большинство объектов относятся к жилой категории в устоявшихся районах, а также к некоторой коммерческой недвижимости. В некоторых странах мира в краудфандинг также включена промышленная недвижимость. Тем не менее в центре внимания остаются жилая и коммерческая недвижимость.

Распространённые заблуждения о краудфандинге в Дубае

Краудфандинг может вызывать критику со стороны инвестиционных экспертов с точки зрения финансовой безопасности, поэтому они могут предпочитать традиционную ипотеку на недвижимость. Однако если вы уже инвестировали в акции, ситуация будет аналогичной. Здесь мы разберём заблуждения о краудфандинге и реальные факты, стоящие за ними.

1. Неудачные сделки в итоге оказываются на краудфандинговых площадках

Некоторые утверждают, что на краудфандинг попадают объекты, у которых нет прямых инвесторов. Это неверно! На краудфандинговых платформах вы можете легко найти премиальные объекты с развитой инфраструктурой и доступом ко всем необходимым удобствам. Однако их цена может быть выше средней, что снижает шансы на быструю продажу.

С другой стороны, компании в сфере недвижимости получают доступ к более широкой базе инвесторов, ищущих премиальные объекты для частичного владения. Таким образом, необходимый капитал легко собирается от нескольких инвесторов с общей целью, а не от одного.

2. Если краудфандинговая платформа прекращает деятельность, ваши деньги пропадают

Прежде чем принять решение инвестировать через краудфандинговую платформу, изучите её план действий на случай банкротства. Ищите платформы, использующие механизм специальной проектной компании (SPV) для изоляции финансовых рисков.

3. Платформы с большим количеством сделок лучше

Не гонитесь за количеством — ищите качество. Некоторые платформы добавляют как можно больше предложений, не уделяя должного внимания их характеристикам, условиям и т. д. Таким образом, они предлагают больше вариантов, но по итогу это оказывается бесполезным. Ищите надёжные платформы, которым вы можете доверять, независимо от количества предлагаемых сделок.

Как выбрать лучшую краудфандинговую платформу в Дубае

Как и в случае с любым другим видом инвестиций, вам нужно учитывать ряд факторов. Так вы сможете быть на 100% уверены, что долевой краудфандинг в сфере недвижимости стоит того.

1. Проверьте регулирование рынка Дубая

Прежде чем участвовать в каком-либо инвестиционном процессе, вам нужно знать нормы, регулирующие рынок, на который вы выходите, чтобы защитить свои права. Любая платформа, в которую вы планируете инвестировать, должна быть лицензирована соответствующим регулирующим органом — DFSA или SCA.

2. Узнайте верхние лимиты инвестирования

Как розничный инвестор, вам необходимо сохранять этот статус, чтобы пользоваться расширенной защитой, предоставляемой правительством Дубая. Поэтому важно знать, что вы не можете инвестировать более 50 000 долларов США в отдельный объект и более 100 000 долларов США в общей сложности за год через одну платформу.

3. Пересмотрите период неликвидности

Вам нужно знать период, в течение которого вы не сможете использовать капитал, вложенный на краудфандинговой платформе. Он может быть заблокирован на срок от 2 до 5 лет или до следующего окна перепродажи.

Инвестирование — это долгий путь, требующий терпения и разумных решений. Тем не менее рынок Дубая предлагает более выгодные условия для инвестирования в недвижимость новичкам. Напомним, что многие могут разбогатеть благодаря косвенным инвестициям в недвижимость, однако настоящие активы формируются за счёт покупки целого объекта. Поэтому рассматривайте долевое владение — будь то REIT или краудфандинг — как шаг к более крупной цели: владению собственной инвестиционной недвижимостью в Дубае.