هناك خطأ شائع يرتكبه العديد من المشترين وهو البحث فقط في العناوين لمعدل الفائدة عند العثور على تمويل عقاري. ولكن، من أجل الحصول على أفضل صفقة على قرض المنزل، لا ينبغي النظر إلى سعر الفائدة.
يجب الأخذ بعين الاعتبار جميع التكاليف الأخرى المرتبطة بالحصول على تمويل عقاري – بما في ذلك رسوم المعاملة وعملية التمويل، التأمين على الحياة، وغيرها من الرسوم المستحقة من أجل الحصول على القرض. اقرأ عن الأسئلة المهمة التي يجب عليك أخذها بعين الاعتبار:
هل يفرض البنك رسوم معاملة؟ كم هي؟
يمكن أن تتراوح رسوم معاملة البنك من صفر إلى 1.5٪ أو أكثر. حيث أن ذلك له تأثير كبير على التكاليف الأولية، ولكن يمكن التفاوض في بعض الحالات. تفرض أيضاً بعض البنوك رسومًا على الطلب، 1٫000 درهم إماراتي بشكل عام بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، وهي رسوم إضافية في كثير من الحالات.
هل يتوجب أن تأخذ التأمين الإلزامي على الحياة من نفس البنك أو يمكنك توقيع وثيقة تأمين من شركة خارجية؟
يعتبر التأمين على الحياة إلزاميًا في دولة الإمارات العربية المتحدة وفي بعض الحالات يجب أن يتم سداده بالكامل طوال فترة التمويل العقاري مقدمًا. تتقاضى البنوك عمومًا ما يتراوح بين 0.4٪ و 0.8٪ سنويًا على الرصيد المتناقص للتمويل العقاري، ويطلب البعض أن يكون التأمين على المدى المتوسط. الحصول على وثيقة التأمين الخارجية له فائدة كبيرة، حيث أنها توفر مصاريف كثيرة على العملاء. اذ يجب البحث بالتفاصيل والتكاليف. يمكنك معرفة المزيد حول التأمين الإلزامي على الحياة للحصول على قرض السكن في الإمارات العربية المتحدة هنا.
هل هناك شرط لتحويل الراتب؟
يعتبر هذا جانب مهم ، إذا كان هذا ممكنا، فمن الأفضل بعدم الإلتزام بتحويل الراتب. عدم تحويل الراتب للعميل سيجعلك قادرا على إدارة شؤونك المالية بشكل مناسب لأن اتفاقية تحويل الراتب تلزم صاحب العمل بإبلاغ البنك بأي تغيير في العمل، حتى لو كان هناك تفسير منطقي، مثل الانتقال إلى وظيفة ذات راتب أفضل. ستفترض البنوك أن يقوم العميل بالهروب، مما قد يؤدي إلى تجميد حسابات العملاء وأموالهم.
المعدل الثابت مقابل المعدل المتغير: ما هو معدل الإرتداد؟ وهل هو مرتبط بايبور أو بمعدل البنك الأساسي؟
تقدم الغالبية العظمى من البنوك معدلاً ثابتًا يتراوح بين سنة و 5 سنوات. بعد ذلك “سيعود” هذا المعدل الثابت إلى معدل متغير(عادة يكون اعلى) يمثل معدل فائدة مضافا للايبور ( وهو سعر الفائدة المرجعي اليومي للبنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة) أو السعر الأساسي الداخلي للبنك. من مصلحة البنوك أن ينسى العملاء معدل الارتداد وأن يدفعوا في نهاية الأمر معدل أعلى بكثير بعد الفترة التمهيدية الأولية.
يمكن معالجة ذلك بسهولة عن طريق إعادة التفاوض مع البنك للحصول على معدل ثابت جديد. يمكن استخدام أنظمة مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي بحد أقصى لتكلفة السداد المبكر تبلغ 1٪ (وتصل قيمتها إلى 10٫000 درهم إماراتي كحد أقصى) لإعادة تمويل قرض عقاري مع ممول آخر كوسيلة ضغط في إعادة التفاوض.
ومع ذلك، يجب الانتباه إلى أن التعديل الأخير من مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي يسمح الآن للبنوك بفرض رسوم تصل إلى 3٪ على التسوية المبكرة أو الدفعات الاجلة دون أي حد أقصى. يجب تطبيق هذا فقط إذا كان ذلك مناسبًا وبطريقة عادلة، على الرغم من قيام عدد من البنوك بتطبيق ذلك في جميع المجالات على العملاء الحاليين والجدد. من وجهة نظر مورتجاج فايندر، فإن هذا يتعارض مع توجيهات البنك المركزي ويجب على المستهلكين تحدي هذا مع البنك الحالي والبنك المركزي الإماراتي نفسه.
بدلاً من ذلك، هناك عروض بمعدل متغير مرتبط بـ ايبور منذ البداية (والتي أثبتت تاريخيا أنها أقل على المدى المتوسط إلى الطويل)، وبالتالي لا يوجد معدل ارتداد. لكن ضع في اعتبارك أن الدفعات قد ترتفع (أو تنخفض) من اليوم الأول تماشيا مع تقلبات ايبور. هناك أيضًا تمويل سداد ثابت يجب عدم الخلط بينه أو بيعه كتمويل عقاري ذو معدل ثابت لهذه المدة.
هل الدفعات الآجلة مسموح بها، وماذا إذا تم تسديد التمويل العقاري في وقت مبكر؟
عند التحدث مع عملاء محتملين، هناك موضوع شائع يتمثل في أنهم يرغبون في سداد تمويلهم العقاري في أسرع وقت ممكن وأن يكونوا بدون ديون. الدفعات الآجلة مع متوسط الدفعات الآجلة المسموح بنسبة 20 ٪ سنويا هي ميزة شائعة وبدون تكاليف السداد المبكر. هذه الدفعات الجزئية سوف تقلل من مدة التمويل العقاري (أو يمكن أن تقلل من الدفعات الشهرية عند الطلب). يتم احتساب الفائدة على المبلغ غير المسدد، فكلما انخفض مبلغ التمويل العقاري انخفض حجم الفائدة المفروضة، في النهاية أسرع في سداد التمويل العقاري. من المهم أن تتذكر، كما ذكر سابقا، أن هناك رسوم بنسبة 3٪ يمكن أن تفرضها البنوك على السداد المبكر أو الدفعات الآجلة مع الأخذ بالاعتبار في ما إذا كان ذلك في مصلحة العميل.
إليك كيفية تأثير كل هذا على معدل التضخم الذي تشاهده:
على سبيل المثال، منتج متوفر بمعدل تضخم قدره 2.99٪ والذي قد يبدو أقل تكاليف مقارنة بمعدل 4.29٪ ولكنه يأخذ بالاعتبار احتمالات وجود الرسوم التالية:
¬ 1٪ رسوم معاملة البنك
¬ 0.66٪ تأمين على الحياة
¬ شرط تحويل راتب
¬ معدل الارتداد أكثر من 5.55 ٪ بعد أول سنة
مقارنة بمعدل ثابت قدره 4.29٪ ثابت لمدة عامين:
¬ بدون رسوم معاملة البنك
¬ 0.2٪ مع تأمين خارجي على الحياة
¬ لا يشترط تحويل الراتب
¬ معدل الارتداد بعد السنة الثانية 4.99٪
| معدل التضخم | 2.99% | 4.29% |
| رسوم المعاملة | 1% | 0% |
| التأمين على الحياة | 0.66% | 0.20% |
| مجموع معدل النسبة السنوية: | 4.65% | 4.49% |
على الرغم من الانطباعات الأولى، فإن نسبة المعدل السنوية لمنتج 4.29٪ هي في الواقع أقل من عرض 2.99٪.
من الضروري الأخذ بالاعتبار جميع التكاليف وعدم التضليل عن طريق تحفيز أسعار الفائدة لمدة عام واحد. يمكن لمستشار التمويل العقاري المحترف والمستقل مساعدتك في الانتقال والتفاوض حول هذه التكاليف المختلفة – ولهذا السبب فإن التحدث مع وسيط دائمًا ما يكون منطقيًا من الناحية المالية.
بقلم بريندان كينيلي ، كبير مستشاري التمويل العقاري في مورتجاج فايندر
