Инвесторы недвижимости ОАЭ — время воспользоваться валютной ситуацией

За последние несколько месяцев мы наблюдали заметные колебания курсов ряда основных валют. С учётом вероятности дальнейших колебаний, Сара Дьюти из IFX Payments и Брендан Кеннелли, старший ипотечный консультант Mortgage Finder, рассказывают об этих изменениях и о потенциальных возможностях, которые они создают для владельцев недвижимости в ОАЭ.

Текущая ситуация

Доллар США (USD) в настоящее время остаётся сильным и торгуется в узком диапазоне, а поскольку дирхам (AED) привязан к доллару США, сейчас благоприятное время для тех, кто продаёт дирхамы и покупает большинство других валют, особенно фунт стерлингов (GBP) и евро. Поскольку Великобритания и Европа демонстрируют двухлетний минимум по отношению к USD/AED, сейчас отличное время для покупки как фунта, так и евро.

Причиной этого стали нестабильность и слабые экономические показатели в Европе, а также продолжающиеся в последние годы переговоры по Brexit в Великобритании, что вызвало неопределённость на рынках. Всё это, а также текущая вероятность выхода Великобритании из ЕС без сделки, оказывают серьёзное давление на фунт стерлингов. Мы наблюдали весьма нестабильный рынок на фоне волнений, связанных с Brexit.

Причины недавней тенденции

Курс фунта резко упал в июле после того, как новый премьер-министр Великобритании Борис Джонсон заявил, что Великобритания выйдет из ЕС в октябре — со сделкой или без неё. Хотя ЕС, похоже, готов возобновить переговоры по вопросу ирландского бэкстопа, политическая нестабильность в Великобритании и то, что британский парламент теперь фактически приостанавливает работу, вероятно, приведёт к ещё большей волатильности валюты в ближайшие недели.

На евро в последнее время повлияло замедление экономики Германии — самой сильной страны еврозоны. Волнения во Франции, а также недавний вотум недоверия и отставка премьер-министра Италии — всё это указывает на мрачные перспективы для Европейского союза.

Но что всё это означает для вас, если у вас есть недвижимость в ОАЭ?

Практический пример — AED к GBP/евро

У многих клиентов складывается впечатление, что их инвестиции в недвижимость в Дубае убыточны из-за снижения цен в последние годы. Однако, в зависимости от того, как были получены средства на покупку недвижимости, вас может удивить тот факт, что с учётом валютного курса инвестиция в недвижимость всё ещё может приносить прибыль.

В примере ниже, с использованием фактических обменных курсов для GBP и евро (актуальных на момент написания), вы можете увидеть, сколько валюты потребовалось бы для покупки недвижимости в 2013 году за AED 4,3 млн. Даже если та же недвижимость подешевела за последние шесть лет на AED 700 000 — до AED 3,6 млн (по данным реальной рыночной стоимости), продажа сегодня с обратным обменом AED принесла бы значительную прибыль от сделки — прибыль в размере GBP 31 956.

-Продажа/покупка (AED) 4 300 000, дата: авг. 2013, операция: продажа GBP / покупка AED, курс IFX (AED/GBP): 5,5862, сумма в GBP: 769 754
-Продажа/покупка (AED) 3 600 000, дата: авг. 2019, операция: продажа AED / покупка GBP, курс IFX (AED/GBP): 4,4904, сумма в GBP: 801 710

Возможность

Для тех из вас, кто уже владеет недвижимостью в ОАЭ и рассматривает расширение своего портфеля недвижимости за рубежом, рынки Великобритании и Европы сейчас предоставляют хорошую возможность. Стоит отметить, что если вы покупаете исключительно в инвестиционных целях, то доходность от аренды во многих крупных городах Великобритании и Европы вряд ли сможет сравниться с доходностью в Дубае, которая по-прежнему составляет около 5–9%. Однако из-за неопределённости, приводящей к снижению курса евро и фунта по отношению к доллару США, а следовательно, и к дирхаму, ваши средства могут пойти дальше при инвестициях в Великобритании/Европе, сделанных именно сейчас.

Если вы рассматриваете такой вариант, но ваши средства заморожены в недвижимости в ОАЭ, то высвобождение капитала (equity release) станет для вас хорошим решением. Высвобождение капитала — это заём под залог стоимости вашей существующей недвижимости. Таким образом, если вы приобрели недвижимость в ОАЭ и теперь владеете ею полностью или имеете достаточный капитал в недвижимости (то есть относительно небольшую ипотеку по сравнению со стоимостью недвижимости), у вас есть возможность получить наличные средства или увеличить существующую ипотеку в дирхамах. Затем вы можете перевести эти средства в фунты стерлингов и/или евро, пока для этого благоприятное время. Мы можем оформить ипотеку на этой основе как для резидентов, так и для нерезидентов, а полученные наличные средства затем можно использовать для других инвестиций или по вашему усмотрению.

Экспат может высвободить до 75% стоимости своей недвижимости с помощью ипотеки для высвобождения капитала в ОАЭ.

Краткосрочный прогноз

На данном этапе сложно предсказать, как будут развиваться события в дальнейшем, но мы можем рассмотреть краткосрочные сценарии:

США — продолжающиеся торговые переговоры с Китаем, геополитическая напряжённость, вероятность дальнейшего снижения процентной ставки в сентябре и разговоры о рецессии могут привести к снижению доверия к доллару США, и поэтому мы, возможно, увидим некоторое ослабление доллара.

GBP — возможное укрепление фунта, если появятся признаки достижения соглашения о выходе из ЕС. Однако политическая нестабильность, партийные разногласия и твёрдая позиция парламента в отношении сценария без сделки могут привести к дальнейшему снижению курса фунта в преддверии крайнего срока 31 октября. В целом мы ожидаем, что фунт стерлингов останется под давлением в течение следующих нескольких месяцев.

Евро — курс евро снизился до двухлетнего минимума к началу сентября. В последнее время на него повлияли замедление экономики еврозоны и вероятность дальнейшего смягчения политики Европейского центрального банка в сентябре. Возможность заключения соглашения с Великобританией может добавить некоторую уверенность, однако на фоне слабых перспектив роста по всему Европейскому союзу прогнозы указывают на дальнейшее ослабление.

Краткосрочные перспективы для фунта стерлингов и евро явно неопределённы, однако если вы заинтересованы в том, чтобы воспользоваться текущей ситуацией, сейчас самое время это сделать. Ключевая задача сейчас — действовать быстро, чтобы полностью разобраться в своих вариантах, а затем принять правильные решения, которые лучше всего подходят вашим обстоятельствам.

Авторы: Сара Дьюти, менеджер по работе с клиентами в IFX Payments, и Брендан Кеннелли, старший ипотечный консультант Mortgage Finder