Почему вам нужен профессионал по недвижимости на вашей стороне

Девять из десяти человек назвали основной причиной обращения к агенту по недвижимости помощь в переговорах о цене — согласно опросу потребителей, опубликованному в Propertyfinder Trends.

Хотя Регулирующее агентство по недвижимости Дубая (RERA) не установило стандартный процент комиссии, которую могут взимать агенты, рыночная практика составляет 2% от общей суммы сделки, которую часто оплачивает только покупатель.

Ожидание, что агент будет зарабатывать комиссию от покупателя, — ошибка, которую совершают многие продавцы в этой части мира. Если комиссию платит покупатель, значит, именно на покупателя агент и работает. Если вы продавец, вам нужно, чтобы агент работал на вас.

Агенты по недвижимости по всему миру часто имеют плохую репутацию, и многие — заслуженно. Барьеры для входа в профессию низкие, и в неё попадают те, кому там не место, но есть и по-настоящему превосходные агенты, которые живут и дышат недвижимостью, находясь на связи 24/7. Эти агенты целеустремлённы, увлечены своим делом и вдохновляют других: они знают, как оценить покупателя, как противопоставить одних покупателей другим, как создать ощущение срочности, когда стоит настаивать, а когда — сдерживаться.

Хорошие агенты глубоко специализируются на одном сообществе, а иногда даже на одном здании. Они знают владельцев, знают инвесторов, у них личные отношения с базой прежних и потенциальных покупателей и арендаторов. Они устанавливают напоминания в календаре, чтобы поздравить с днём рождения, годовщиной, Ид аль-Фитр и Рождеством.

Они знают, какие объекты были проданы, когда и по какой цене. Хорошие агенты знают разницу между типом E и типом F планировки и понимают, какие из них легче продать, легче сдать в аренду, и сколько времени они будут находиться на рынке при той или иной цене. Они смогут сказать: «Если вы хотите продать за четыре недели, вот цена, по которой нужно выставить объект».

Такой набор навыков формируется годами обучения и опыта, и если вы продаёте свой самый ценный актив, вы хотите, чтобы такой человек был на вашей стороне. А не по другую сторону сделки.

Комиссия в 2% от недвижимости стоимостью 2,5 млн дирхамов (50 000 дирхамов) может показаться значительной суммой, но как часто вы продаёте или покупаете недвижимость? Если вам противостоит человек, который занимается этим изо дня в день, 365 дней в году, у кого будет преимущество? Вот подсказка: не у вас.

Пиринговые сайты дают потребителям возможность заключать сделки практически с любыми товарами — крупными и мелкими. Это нормально, если вы продаёте старые барные стулья, которые ненавидит ваша жена, но для более крупных сделок такие площадки стали благодатной почвой для мошенников.

Лично меня озадачивает нежелание некоторых продавцов платить профессионалу за продажу своей недвижимости. Если бы вас обвинили в убийстве, наняли бы вы адвоката, или подумали бы: «У обвинения есть адвокат, значит, мне он не нужен — пусть их адвокат сам согласует условия»? Если бы вам понадобилась операция на открытом сердце, держали бы вы зеркало в одной руке и скальпель в другой? Обслуживаете ли вы когда-нибудь свой автомобиль самостоятельно?

Хотя покупка и продажа недвижимости обычно не является вопросом жизни и смерти, мало кто станет спорить, что ставки здесь высоки. Экономия на профессиональной помощи — это ложная экономия, которая в конечном счёте окажется контрпродуктивной.

Хорошо, но разумна ли комиссия в 2%?

Purplebricks — онлайн-агентство недвижимости с фиксированной оплатой, работающее в Великобритании, Австралии, а теперь и в США — в последние годы стремительно набирает популярность. Продавцы платят фиксированную сумму (от 849 до 1119 фунтов стерлингов в Великобритании) за представительство агента, вместо того чтобы платить комиссию от цены продажи.

Оплата вносится либо после продажи недвижимости, либо через десять месяцев — в зависимости от того, что наступит раньше.

По утверждению аналитиков, около половины клиентов Purplebricks в итоге платят эту сумму по истечении десяти месяцев, так и не продав недвижимость. Purplebricks оспаривает эти данные, утверждая, что этот показатель составляет около 12%. И хотя компания не публикует подробности своих сделок, она признаёт, что её цифры не учитывают продавцов, отозвавших свои объявления.

Если вы продаёте недорогую типовую недвижимость на высокопрозрачных рынках, где данные о сделках сохраняются десятилетиями (а то и веками) и где широко распространены надёжные модели автоматической оценки (AVM), некоторые могут задаться вопросом, стоит ли нанимать агента и разумна ли комиссия в 2% (или больше). На мой взгляд, безусловно, да. Даже не говоря о времени и удобстве, хороший агент даже на таких рынках всегда принесёт вам больше, чем будет стоить.

Акции Purplebricks продемонстрировали феноменальный рост с декабря 2016 по июль 2017 года, увеличившись почти на 400%. И хотя с тех пор они потеряли 40% стоимости, компания заметно повлияла на рынок Великобритании, в частности.

Интересно отметить, что из 17 638 объявлений на их британском сайте едва ли 1% оценены выше 1 миллиона фунтов стерлингов, тогда как 50% стоят ниже 250 000 фунтов стерлингов, что противоречит интуиции. Этот сервис, судя по всему, более популярен среди продавцов недорогой недвижимости, которые в лучшем случае получат минимальную выгоду от фиксированной структуры оплаты. Очевидно, что владельцы более ценных активов предпочитают пользоваться услугами и оплачивать труд профессиональных агентов.

Делайте из этого выводы сами.

Раздел «Найти агента» на propertyfinder.ae представляет более 3000 проверенных агентов по недвижимости ОАЭ с полной историей их сделок. С возможностью поиска по предлагаемым услугам, областям специализации, национальности и языкам общения, это, безусловно, крупнейшая и лучшая база данных профессиональных агентов по недвижимости в регионе.

Найдите того, кто будет отстаивать именно ваши интересы.

---

Автор: Лукман Хаджже — операционный директор Propertyfinder Group.