Pourquoi le taux d’intérêt n’est pas le seul aspect important d’un prêt hypothécaire

Une erreur fréquente commise par de nombreux acheteurs consiste à ne regarder que le taux d’intérêt affiché lors de la recherche d’un prêt hypothécaire. Or, pour obtenir la meilleure offre sur un prêt immobilier, le taux d’intérêt ne doit jamais être examiné isolément.

Il doit être pris en compte avec l’ensemble des autres coûts liés à l’obtention d’un prêt hypothécaire — notamment les frais de dossier et de traitement, l’assurance-vie, et les autres frais exigibles pour obtenir le prêt. Poursuivez votre lecture pour découvrir les questions importantes à considérer :

La banque facture-t-elle des frais de dossier ou de traitement ? Si oui, à combien s’élèvent-ils ?

Les frais de dossier bancaires peuvent varier de zéro à 1,5 %, voire plus. Cela a un impact considérable sur les coûts initiaux, mais peut dans certains cas être négocié. Certaines banques facturent également des frais de demande, généralement 1 000 AED plus TVA, ce qui constitue souvent un coût supplémentaire.

Devez-vous obligatoirement souscrire l’assurance-vie interne de la banque, ou pouvez-vous céder une police existante ?

L’assurance-vie est obligatoire aux Émirats arabes unis, et dans certains cas, elle doit être payée intégralement à l’avance pour toute la durée du prêt hypothécaire. Les banques facturent généralement entre 0,1 % et 0,8 % par an sur le solde décroissant du prêt ; certaines exigent une assurance à capital constant. La possibilité de céder une police d’assurance-vie externe est un avantage considérable, susceptible d’apporter des économies substantielles aux clients. Ce point mérite d’être exploré en détail, en calculant les coûts et économies associés. Vous pouvez en savoir plus sur l’assurance-vie obligatoire pour votre prêt immobilier aux Émirats arabes unis ici.

Existe-t-il une exigence de virement de salaire ?

Il s’agit d’un aspect important en matière de contrôle. Dans la mesure du possible, il est recommandé de ne pas opter pour un virement de salaire. Refuser le virement de salaire permet au client de gérer ses finances de manière appropriée, car un accord de virement de salaire oblige l’employeur du client à informer la banque de tout changement d’emploi, même s’il existe une explication raisonnable, comme un poste mieux rémunéré. Les banques ont généralement tendance à paniquer et à supposer que le client va disparaître, pouvant ainsi geler les comptes et les fonds du client.

Taux fixe ou variable : quel est le taux de retour ? Est-il indexé sur l’EIBOR ou sur un taux de base bancaire ?

La grande majorité des banques proposent un taux fixe sur une période allant de 1 à 5 ans. Ce taux fixe « revient » ensuite à un taux différent, correspondant à une marge au-dessus de l’EIBOR (le taux de référence quotidien de la Banque centrale des Émirats arabes unis) ou du taux de base interne de la banque. Il est important, dès la souscription du prêt, de comprendre quel est ce taux de retour et comment il est calculé.

Il est possible de renégocier avec la banque pour souscrire un nouveau taux fixe une fois la période de taux fixe initiale terminée. La réglementation de la Banque centrale des Émirats arabes unis, qui plafonne à 1 % (avec un maximum de 10 000 AED) la pénalité pour refinancer un prêt hypothécaire auprès d’un autre prêteur, peut servir de levier dans ces renégociations.

Il existe également des prêts hypothécaires offrant dès le départ un taux variable indexé sur l’EIBOR ; historiquement, ceux-ci se révèlent moins coûteux à moyen et long terme, et il n’y a donc pas de taux de retour. Mais gardez à l’esprit que les mensualités peuvent augmenter (ou diminuer) dès le premier jour, en fonction des fluctuations de l’EIBOR. Il existe aussi un prêt à mensualité fixe, qu’il ne faut pas confondre avec un prêt à taux fixe pour toute la durée, ni le vendre comme tel.

Les remboursements anticipés sont-ils autorisés, et qu’en est-il en cas de remboursement total anticipé du prêt ?

Lors des échanges avec des clients potentiels, un thème récurrent est leur souhait de rembourser leur prêt hypothécaire le plus rapidement possible pour être libérés de toute dette. Les remboursements anticipés sont une pratique courante, la limite moyenne autorisée sans pénalité étant de 20 % par an. Ces paiements partiels réduisent la durée du prêt (ou peuvent, sur demande, réduire la mensualité). Les intérêts sont calculés sur le solde restant dû, donc plus le solde du prêt est faible, moins les intérêts facturés sont élevés, et plus le prêt est remboursé rapidement. Il est important de rappeler, comme indiqué plus haut, que les banques peuvent facturer des frais de 1 % (plafonnés à 10 000 AED) en cas de remboursement anticipé total ou partiel.

Voici comment tout cela affecte le taux affiché que vous voyez :

Par exemple, un produit affichant un taux de 2,99 % peut sembler attractif comparé à un taux de 4,29 %, mais tenez compte des éléments suivants :
— frais de dossier de 1 %
— assurance-vie de 0,66 %
— exigence de virement de salaire
— taux de retour de plus de 5,55 % après 1 an

Comparé à un taux affiché de 4,29 % fixe pendant 2 ans :
— aucun frais de dossier
— 0,2 % avec une assurance-vie externe
— aucune exigence de virement de salaire
— taux de retour après 2 ans de 4,99 %

Taux affiché	2,99 %	4,29 %
Frais de dossier	1 %	0 %
Assurance-vie	0,66 %	0,20 %
Taux annuel effectif global :	4,65 %	4,49 %

Contrairement aux apparences, le taux annuel effectif global du produit à 4,29 % est en réalité inférieur à celui de l’offre à 2,99 %.

Il est absolument essentiel de prendre en compte l’ensemble des coûts et de ne pas se laisser séduire par des taux attractifs sur un an seulement. Un conseiller hypothécaire professionnel et indépendant peut vous aider à naviguer parmi ces différents coûts et à les négocier — c’est pourquoi il est toujours financièrement judicieux de consulter un courtier.

Par Brendan Kennelly, conseiller hypothécaire senior chez Mortgage Finder