Готовы ли банки ОАЭ к финтех-революции?

Ведётся подготовка к запуску онлайн-системы самостоятельных сделок с недвижимостью (Real Estate Self Transaction, REST), а значит, местным ипотечным кредиторам придётся модернизироваться — и быстро.

Когда вы в последний раз выписывали чек? Во многих странах мира ответом, скорее всего, будет «когда-то в прошлом веке». Но здесь, в Дубае, это могло быть буквально в прошлом месяце — чтобы оплатить аренду. Большинство банковских процессов в ОАЭ были разработаны десятилетия назад, и, несмотря на внедрение и широкое распространение интернет-банкинга и банковских приложений, документооборот, политики и процедуры, лежащие в их основе, остаются прежними.

Открытие банковского счёта или оформление ипотеки в ОАЭ порой требует поистине монашеского терпения. На этой неделе Уилл Ранкин, известный деловой журналист из Дубая, призвал своих читателей отказаться от чеков. «Я больше не буду брать новую чековую книжку, — написал он. — Давайте все откажемся от чековых книжек и заставим банковскую систему ОАЭ принять современные, нормальные платёжные системы».

Возможно, возмущение Ранкина не совсем справедливо. Популярность чеков в ОАЭ — это не провал банковской системы (которая действительно предлагает альтернативные способы оплаты), а мера безопасности в стране с длительным юридическим процессом и весьма непостоянным по составу населением.

Чеки имеют больший вес, чем юридические договоры. Если хотите, это своего рода «народные контракты». Лучшая ли это система? Нет. Но на данный момент это лучшее, что у нас есть.

В связи с этим любой, кто проходил через процесс оформления ипотеки здесь, в ОАЭ, знает, что перед выдачей средств вам предъявляют — и заставляют подписать — недатированный чек на всю сумму займа плюс проценты.

Без сомнения, это самый крупный чек, который вам когда-либо придётся подписать — своего рода дамоклов меч в качестве меры безопасности для банка. Если вы прекратите платежи и станете недоступны для связи, банк обналичит чек, прекрасно понимая, что он будет отклонён. Имея на руках отклонённый чек, банк может начать судебное разбирательство.

Без сомнения, Ранкин в чём-то прав: банковская система ОАЭ нуждается в модернизации, и правительство Дубая с этим согласно. Земельный департамент Дубая (DLD) недавно объявил о планах запуска Real Estate Self Transaction (REST) — онлайн-платформы для проведения сделок и операций с недвижимостью, включая полностью онлайновые ипотечные заявки и выдачу средств.

По данным DLD, REST упростит существующие устаревшие процессы и направлен на цифровизацию сделок с недвижимостью и ипотек к первому кварталу 2020 года. Любую инициативу, способствующую прозрачности и упрощающую процесс для потребителей, следует приветствовать, однако срок в первом квартале 2020 года выглядит, пожалуй, амбициозным.

Лично пройдя недавно через процесс рефинансирования ипотеки, я могу подтвердить, что в ипотечном процессе ОАЭ существует немало отнимающих терпение устаревших процедур, которые потребуется полностью переосмыслить и перестроить.

Propertyfinder Group владеет ведущей ипотечной брокерской компанией ОАЭ, mortgagefinder.ae, поэтому, к счастью, большую часть головной боли взяли на себя они. Но даже располагая лучшими специалистами отрасли, ряд задач потребовал моего личного, физического присутствия:

– Представитель банка должен был лично засвидетельствовать моё подписание заявки на ипотеку и оригиналы моих документов, удостоверяющих личность
– Мне пришлось лично приехать в банк (куда ежемесячно поступает моя зарплата), чтобы запросить и получить заверенные бумажные копии выписок по счёту для подтверждения дохода. Распечатанных онлайн-выписок и заверенной справки о зарплате от работодателя оказалось недостаточно. Между банками нет системы цифрового обмена данными для подтверждения зачисления зарплаты, а поскольку я работаю в свободной экономической зоне, моя зарплата не регистрируется ни одним государственным органом
– Мой действующий кредитор потребовал, чтобы я лично приехал в одно из его отделений и забрал «письмо об обязательствах» — документ на одну страницу, в котором указывается сумма задолженности по моей ипотеке
– Перед выдачей средств мне снова пришлось лично приехать в банк моего нового кредитора, чтобы подписать две однострочные формы: заявление на обслуживание для «запроса полного или частичного погашения ипотечного кредита» и разрешение на передачу документов по погашению

Ещё десятки дополнительных форм и офлайн-процедур пришлось пройти в рамках этого процесса — их взяла на себя команда mortgagefinder.ae.

Некоторые процессы являются чистым наследием прошлого, излишними и легко поддаются цифровизации. Другие представляли собой тактику затягивания со стороны моего прежнего кредитора, чтобы получить с меня несколько дополнительных дирхамов процентов. Но остальные существуют не просто так — а именно для защиты банка от мошенничества, которое может быть совершено заёмщиком, брокером или даже сотрудником банка.

Кризис субстандартного ипотечного кредитования в США десять лет назад наглядно показал опасность подобной практики. Однако эти риски существуют и по сей день, даже на строго регулируемых рынках, таких как Австралия, где правительственное расследование, проведённое в этом году, выявило масштабные факты подделки документов, мошенничества с удостоверениями личности и пренебрежения интересами клиентов в секторе ипотечного и финансового обслуживания. Многие из этих нарушений были совершены жаждущими комиссионных банковскими сотрудниками на всех уровнях.

Если банки ОАЭ намерены полностью перевести процесс оформления ипотечных заявок в цифровой формат в рамках инициативы DLD REST, им потребуется кардинально пересмотреть свои политики, технологии и подход к делу, не подвергая при этом риску безопасность кредитования.

По данным DLD, заёмщики с ипотекой составили примерно 70 процентов сделок на вторичном рынке в 2017 году, что в денежном выражении составило 37,7 миллиарда долларов США. Это весьма значительный рынок. А победителю в гонке за цифровую трансформацию достанутся все плоды.

Trussle — лондонский онлайн-ипотечный брокер, принадлежащий компании Zoopla (недавно проданной американской частной инвестиционной компании почти за 3 миллиарда долларов), — стремится стать цифровой альтернативой офлайновому процессу поиска и оформления ипотеки.

Zoopla инвестировала в Trussle в 2016 году; на тот момент ежегодно выдавался миллион ипотечных кредитов, из которых 75 процентов оформлялось через посредников, в основном офлайн. Пол Уайтхед, директор по стратегии Zoopla, отмечает, что преимущество Trussle для банков и потребителей заключается в «более быстром получении одобрения» — сокращении процесса оформления ипотеки до нескольких дней вместо месяцев.

Lendi.com.au, базирующаяся в Сиднее (Австралия), — ещё один онлайн-ипотечный брокер, стремящийся произвести революцию в этой сфере. Сооснователь и управляющий директор Дэвид Хайман говорит, что убедить банки подключиться к Lendi было несложно, поскольку платформа решает множество болевых точек, переводя процессы в онлайн. Хайман признаёт, что это модель «прежде всего технологичная, но не исключительно технологичная».

Цель Lendi — позволить клиентам выполнять как можно больше действий онлайн, после чего их закрепляют за специалистом по жилищным кредитам, который занимается финальным оформлением ипотеки.

Модели Trussle и Lendi, возможно, именно то, чего правительство ОАЭ надеется достичь к первому кварталу 2020 года. Но даже на самых продвинутых рынках мира полностью онлайновый ипотечный опыт «от и до» ещё не полностью реализован и на данном этапе представляет лишь небольшую долю рынка.

Без сомнения, со временем это изменится, но успеют ли банки ОАЭ достичь этого к первому кварталу 2020 года?