Les banques des Émirats arabes unis sont-elles prêtes pour la révolution fintech ?

Des projets sont en cours pour lancer le système en ligne de transaction immobilière autonome (Real Estate Self Transaction, REST), ce qui signifie que les prêteurs hypothécaires locaux vont devoir se moderniser — et vite.

Quand avez-vous rédigé un chèque pour la dernière fois ? Dans de nombreuses régions du monde, la réponse remonte probablement au siècle dernier. Mais ici, à Dubaï, cela pourrait bien avoir été le mois dernier — pour payer votre loyer. La plupart des processus bancaires aux Émirats arabes unis ont été conçus il y a des décennies, et malgré l’introduction et l’utilisation généralisée de la banque en ligne et des applications bancaires, la paperasse, les politiques et les procédures qui les sous-tendent restent inchangées.

Ouvrir un compte bancaire ou obtenir un prêt hypothécaire aux Émirats arabes unis peut parfois exiger une patience quasi monacale. Cette semaine, Will Rankin, un journaliste économique bien connu basé à Dubaï, a exhorté ses lecteurs à abandonner les chèques. « Je ne prendrai plus jamais de chéquier », a-t-il écrit. « Refusons tous les chéquiers et forçons le système bancaire des Émirats arabes unis à accepter des systèmes de paiement modernes et normaux. »

La colère de Rankin est peut-être mal placée. La popularité des chèques aux Émirats arabes unis n’est pas un échec du système bancaire (qui propose bel et bien d’autres moyens de paiement), mais une mesure de sécurité dans un pays où la procédure judiciaire est longue et la population très mobile.

Les chèques ont plus de poids que les contrats juridiques. Ce sont, si l’on veut, des contrats pour le peuple. Est-ce le meilleur système ? Non. Mais pour l’instant, c’est le meilleur dont nous disposons.

Dans ce contexte, quiconque est passé par le processus hypothécaire ici, aux Émirats arabes unis, sait qu’avant le déblocage des fonds, on vous présente — et on vous oblige à signer — un chèque non daté pour la totalité du montant emprunté, intérêts compris.

Sans doute le plus gros chèque que vous signerez jamais ; une mesure de sécurité en forme d’épée de Damoclès pour la banque. Si vous cessez de payer et devenez injoignable, elle encaissera le chèque tout en sachant pertinemment qu’il sera rejeté. Muni d’un chèque rejeté, elle pourra alors engager une action en justice.

Rankin n’a sans doute pas tort sur le fond : le système bancaire des Émirats arabes unis doit être réformé, et le gouvernement de Dubaï en convient. Le Dubai Land Department (DLD) a récemment annoncé des projets de lancement de Real Estate Self Transaction (REST), une plateforme en ligne permettant de réaliser des transactions immobilières, y compris des demandes et des déblocages de prêts hypothécaires entièrement en ligne, de bout en bout.

Selon le DLD, REST simplifiera les processus hérités actuels et vise à faciliter la numérisation des transactions immobilières et des prêts hypothécaires d’ici le premier trimestre 2020. Toute initiative favorisant la transparence et simplifiant le processus pour les consommateurs mérite d’être saluée, mais l’échéance du premier trimestre 2020 semble peut-être ambitieuse.

Ayant personnellement traversé récemment un processus de refinancement hypothécaire, je peux témoigner des nombreux héritages éprouvants qui existent dans le processus hypothécaire des Émirats arabes unis et qui devront être entièrement repensés et réorganisés.

Propertyfinder Group possède le principal courtier hypothécaire des Émirats arabes unis, mortgagefinder.ae, si bien que, heureusement, l’essentiel des tracas a été géré par leurs équipes. Mais même avec les meilleurs professionnels du secteur à ma disposition, plusieurs tâches ont exigé ma présence physique directe :

– Un représentant bancaire a dû assister physiquement à la signature de mon formulaire de demande de prêt hypothécaire ainsi qu’à la vérification de mes documents d’identité originaux
– J’ai dû me rendre physiquement à la banque (où mon salaire est versé chaque mois) pour demander et récupérer des copies papier tamponnées de mes relevés bancaires afin de vérifier mes revenus. Des relevés en ligne imprimés et un certificat de salaire tamponné par mon employeur n’étaient pas suffisants. Il n’existe aucun système permettant aux banques de communiquer numériquement entre elles pour confirmer les versements de salaire, et comme je travaille dans une zone franche, mon salaire n’est enregistré par aucune autorité gouvernementale
– Mon prêteur actuel m’a demandé de me rendre en personne dans l’une de ses agences pour récupérer une « lettre de créance » ; un document d’une seule page indiquant le montant dû sur mon prêt hypothécaire
– Avant le déblocage des fonds, j’ai dû à nouveau me rendre à la banque de mon nouveau prêteur, pour signer deux formulaires d’une page : un formulaire de demande de service pour « demander le règlement total ou partiel du prêt hypothécaire » et une autorisation de remise des documents de règlement

Il y avait littéralement des dizaines de formulaires supplémentaires et de procédures hors ligne à accomplir dans ce processus, que l’équipe de mortgagefinder.ae a géré pour moi.

Certains processus relèvent purement de l’héritage, sont inutiles et pourraient facilement être numérisés. D’autres étaient des tactiques dilatoires de mon ancien prêteur pour extraire quelques dirhams supplémentaires d’intérêts. Mais le reste existe pour une raison précise : protéger la banque contre la fraude, qui pourrait être perpétrée par l’emprunteur, le courtier, ou même un employé de banque.

La crise des subprimes aux États-Unis a mis en lumière les dangers de telles pratiques il y a dix ans. Mais les risques existent toujours, même sur des marchés hautement réglementés comme l’Australie, où une enquête gouvernementale a révélé cette année même des falsifications généralisées de documents, des fraudes à l’identité et des négligences envers l’intérêt des clients dans le secteur hypothécaire et des services financiers. Nombre de ces infractions ont été commises par des employés de banque avides de commissions, à tous les niveaux.

Si les banques des Émirats arabes unis veulent numériser entièrement leur processus de demande de prêt hypothécaire conformément à l’initiative REST du DLD, elles devront revoir en profondeur leurs politiques, leurs technologies et leur mentalité, sans compromettre des pratiques de prêt sûres.

Selon le DLD, les acheteurs ayant recours à un prêt hypothécaire représentaient environ 70 % des transactions du marché secondaire en 2017, soit une valeur de 37,7 milliards de dollars américains. Il s’agit d’un marché considérable. Et les fruits de cette disruption reviendront au vainqueur.

Trussle, un courtier hypothécaire en ligne basé à Londres et détenu par Zoopla (récemment vendu à un fonds d’investissement privé américain pour près de 3 milliards de dollars), vise à devenir l’alternative numérique à l’expérience hors ligne de recherche et de demande de prêt hypothécaire.

Zoopla a investi dans Trussle en 2016 ; à l’époque, un million de prêts hypothécaires étaient débloqués chaque année, dont 75 % par l’intermédiaire de courtiers, majoritairement hors ligne. Paul Whitehead, directeur de la stratégie chez Zoopla, affirme que l’avantage de Trussle pour les banques et les consommateurs est un « délai de réponse plus rapide » ; réduisant le processus de demande de prêt hypothécaire à quelques jours seulement, au lieu de plusieurs mois.

Lendi.com.au, basé à Sydney, en Australie, est un autre courtier hypothécaire en ligne qui espère bousculer ce secteur. Le cofondateur et directeur général David Hyman affirme qu’il n’a pas été difficile de convaincre les banques de rejoindre Lendi, car la plateforme résout de nombreux points de friction en numérisant les processus. Hyman reconnaît qu’il s’agit d’un modèle « axé sur la technologie, mais pas uniquement technologique ».

L’objectif de Lendi est de permettre aux clients d’effectuer le plus d’actions possible en ligne, avant de les confier à un spécialiste du crédit immobilier chargé de finaliser le prêt hypothécaire.

Les modèles de Trussle et Lendi sont peut-être ce que le gouvernement des Émirats arabes unis espère atteindre d’ici le premier trimestre 2020. Mais même sur les marchés les plus avancés au monde, l’expérience hypothécaire en ligne de bout en bout n’est pas encore tout à fait aboutie et ne représente à ce stade qu’une faible part du marché.

Cela évoluera sans doute avec le temps, mais les banques des Émirats arabes unis y parviendront-elles d’ici le premier trimestre 2020 ?