Acheter ou louer à Abou Dhabi

Abou Dhabi, la capitale des Émirats arabes unis, attire chaque année des expatriés du monde entier. L’émirat offre d’excellentes options tant pour les locataires que pour les acheteurs potentiels. Le débat entre louer ou acheter revient donc fréquemment. Ben Crompton, associé directeur de Crompton Partners, partage son analyse du marché et son point de vue sur le choix entre louer et acheter à Abou Dhabi.

Comprendre le marché immobilier d’Abou Dhabi

Abou Dhabi a ouvert son marché immobilier aux ressortissants non émiratis en 2005, permettant aux expatriés d’acheter des biens dans des « zones d’investissement » désignées. Au fil des années, le nombre de zones d’investissement où les expatriés peuvent acheter des biens a augmenté, et il en existe désormais 30, certaines plus établies que d’autres. Cette ouverture du marché aux ressortissants non émiratis a constitué la première étape vers l’encouragement des expatriés à investir dans l’immobilier à Abou Dhabi. D’autres changements ont été introduits au fil des années par le gouvernement pour rendre l’achat à Abou Dhabi plus favorable aux expatriés.

Deux changements en particulier méritent d’être soulignés : la mise en place des titres de propriété et l’introduction de la pleine propriété (freehold).

Auparavant, en tant qu’expatrié achetant un bien, vous étiez limité à une propriété sous forme de bail de 99 ans. De plus, votre seule preuve de propriété était le contrat de vente et d’achat (SPA). Cela laissait certains acheteurs dans une situation d’insécurité.

Cependant, tout cela a changé récemment, le système étant passé à la pleine propriété, de sorte que les acheteurs possèdent désormais entièrement leur bien et reçoivent un titre de propriété en tant que preuve. Il existe donc aujourd’hui une bien plus grande sécurité autour de l’achat à Abou Dhabi qu’auparavant.

À cela s’ajoute une bien plus grande sécurité concernant également l’achat sur plan à Abou Dhabi. En 2015, une loi a été annoncée visant à protéger votre argent lorsque vous investissez dans des projets sur plan à Abou Dhabi. Cette loi a introduit des règles concernant la manière dont les promoteurs peuvent utiliser les fonds que vous versez. Ainsi, si vous achetez sur plan, les promoteurs ne peuvent plus utiliser ces paiements initiaux pour les investir dans un autre projet. Les fonds sont conservés sur des comptes séquestres et ne peuvent être débloqués pour le projet qu’une fois certaines étapes atteintes. De plus, des pénalités sont prévues en cas de retard de livraison des projets par les promoteurs.

La conclusion de tout cela est que l’idée d’être investisseur ou propriétaire occupant à Abou Dhabi est aujourd’hui bien plus attrayante qu’elle ne l’était les années précédentes.

Propriétaire occupant ou locataire — le marché locatif d’Abou Dhabi

Bon nombre des changements apportés aux règles de propriété immobilière à Abou Dhabi ont été introduits pour encourager davantage de propriétaires occupants. Le gouvernement et les régulateurs préfèrent généralement les propriétaires occupants aux investisseurs qui louent leurs biens, car cela permet de conserver une main-d’œuvre qualifiée dans le pays et signifie également que les personnes vivant dans les logements sont plus susceptibles d’en prendre soin.

Pour le locataire potentiel, la question reste toujours : « Qu’est-ce qui est le plus rentable ? Vais-je économiser davantage en achetant ou en louant ? »

Cela dépend en réalité de deux facteurs — les rendements locatifs dans la zone que vous envisagez et les taux d’intérêt des prêts que vous pouvez obtenir.

Les rendements locatifs à Abou Dhabi

Abou Dhabi est une zone d’investissement offrant des rendements assez élevés. Le rendement brut dans presque toutes les zones se situe au minimum entre 6 % et 8 % — ce qui signifie que le loyer annuel représente entre 6 % et 8 % de la valeur du bien. Si le bien vaut un million de dirhams, vous savez que vous paierez entre 60 000 et 80 000 AED par an de loyer pour ce bien.

Comparer le loyer aux intérêts hypothécaires

Les taux d’intérêt se situent généralement autour de 4 %, selon votre offre. En comparant cela au rendement locatif, vous pouvez immédiatement constater à quel point être propriétaire occupant vous permettra d’économiser par rapport à la location. 4 % signifie 40 000 AED de remboursements si vous empruntez un million pour acheter le bien, vous faisant économiser au moins 20 000 AED par an par rapport au loyer ! En réalité, vous n’emprunteriez que 750 000 AED, puisqu’un acompte de 25 % en liquidités est requis, ce qui rendrait vos remboursements encore plus bas, autour de 30 000 AED.

Ce n’est pas toujours le cas ailleurs dans le monde. Certains endroits, comme New York ou Londres, affichent des rendements locatifs bien plus bas, autour de 2 % — il est donc naturellement presque plus logique d’y louer que d’y acheter.

Bien sûr, il s’agit là d’une simplification, et nous n’avons pas pris en compte la plus-value du capital. Beaucoup de gens achètent leur bien en envisageant l’investissement à long terme que représente la hausse de valeur, mais fondamentalement, si l’on se limite aux dépenses quotidiennes liées à son logement, il est plus pertinent d’examiner cette distinction entre rendements locatifs et taux d’intérêt. À Abou Dhabi, lorsqu’on procède ainsi, il est clair que réaliser soi-même cet investissement pour devenir propriétaire occupant est le meilleur choix.

Obstacles et craintes liés à devenir propriétaire occupant à Abou Dhabi

Le principal obstacle à l’achat est la perception que cela coûtera plus cher. En tant qu’expatrié, vous avez besoin d’un acompte de 25 %, et il existe une crainte que si le marché baisse, vous pourriez perdre de l’argent à un moment donné.

Un second problème réside dans la méconnaissance du cadre juridique à Abou Dhabi, principalement en ce qui concerne votre protection en tant que propriétaire et ce qui se passe si vous quittez le pays tout en conservant le bien.

Ces deux préoccupations peuvent être facilement résolues.

Vous ne concrétisez une perte (ou un gain) que lorsque vous vendez le bien. En achetant un bien que vous pouvez vous permettre, vous gardez le contrôle du moment de la vente. Vous pouvez ainsi vous assurer de ne jamais perdre d’argent pendant les fluctuations du marché et vendre lorsque le moment vous convient.

Concernant un éventuel départ d’Abou Dhabi tout en conservant le bien, vous pouvez le confier à une société de gestion immobilière qui pourra s’en occuper pendant les périodes où vendre ne serait pas judicieux. De plus, une société de gestion professionnelle peut naturellement vous aider avec toutes les questions juridiques locales qui peuvent sembler complexes.

Vous ne perdez de l’argent dans l’immobilier que si vous ne pouvez pas contrôler le moment de la vente, et avec un minimum de bon sens, il est facile de conserver ce contrôle.

S’engager pour un avenir à Abou Dhabi

De nombreux expatriés qui s’installent à Abou Dhabi ont l’intention de rester dans le pays pour une durée limitée. Les acheteurs potentiels évoquent souvent cela comme une préoccupation les empêchant de s’engager dans l’achat d’un bien dans l’émirat. Certains se demandent s’il existe une période optimale à passer à Abou Dhabi pour que l’achat en vaille la peine. Il s’agit d’un calcul simple à effectuer pour déterminer les coûts liés à l’achat et le temps nécessaire pour les rembourser et commencer à réaliser des économies par rapport au loyer que vous auriez payé.

Ceux qui se trouvent dans cette situation doivent comprendre quels sont les coûts liés à l’achat et à quel moment ils récupèrent cet argent et commencent à économiser par rapport au loyer qu’ils auraient payé.

À Abou Dhabi, l’achat est relativement peu coûteux — les frais d’achat représentent environ 4 % de la valeur d’achat du bien, car vous devez payer des frais tels que les frais de municipalité et de dossier bancaire.

Si l’on reprend l’exemple précédent d’un achat d’un bien à un million d’AED loué entre 60 000 et 80 000 AED, vous récupérerez votre mise dès la première année et commencerez à économiser dès la deuxième année par rapport au loyer que vous auriez payé.

Votre stratégie de sortie — se préparer au changement

Les circonstances évoluent, il est donc important de vous sentir à l’aise et d’avoir un plan en place pour ce que vous ferez si vous décidez de quitter Abou Dhabi. Par exemple, si vous obtenez un excellent nouvel emploi à l’étranger, que ferez-vous de votre bien ici, aux Émirats arabes unis ?

Les personnes qui perdent de l’argent sont celles qui vendent sous le coup d’une réaction impulsive. Si, au contraire, vous abordez la situation en toute connaissance de cause et avec une stratégie de sortie bien élaborée, vous pouvez vous assurer de toujours tirer le meilleur parti de votre argent.

Dès le départ, vous devriez travailler avec des agents que vous appréciez et en qui vous avez confiance. Assurez-vous d’obtenir un prêt hypothécaire offrant la flexibilité nécessaire, et trouvez une agence de gestion immobilière qui vous apportera la tranquillité d’esprit concernant votre logement pendant que vous êtes à l’étranger.

En planifiant judicieusement, vous pouvez réaliser des économies significatives sur vos coûts de logement en achetant plutôt qu’en louant. Même si vous ne prévoyez de rester que peu de temps, trouver un bien que vous pouvez vous permettre et travailler avec des professionnels du secteur qui veilleront à ce que vous gardiez toujours le contrôle.

Par Ben Crompton, associé directeur chez Crompton Partners Estate Agents