案例研究:注重成本的英国夫妇在迪拜购买首套房产

购房流程涉及多个步骤和多方参与,其中一些方的利益存在冲突。这可能会使某些情况下的购房过程更加复杂,凸显出需要经验丰富的专业人士来引导您完成整个流程并及时发现任何异常情况。

这对客户是主动联系我们的,因为他们从身边的朋友那里听闻了不少关于房贷及购房过程中出现问题的经历。由于两人都从事航空业,工作时间长且不规律,他们希望获得专业的建议和协助,以尽量减少所需付出的压力和精力。

这对客户来自英国,是一对新婚夫妇,想在JBR购买一套公寓。这将是他们人生中的第一次置业,因为他们在本国也从未购买过房产。两人合计收入不错,希望将双方的收入合并计算用于房贷申请,共同购买房产。不过,由于他们还在偿还汽车贷款等其他债务,因此对成本相当谨慎。

问题所在

客户希望申请的房贷能够将购房相关费用包含在贷款金额之内,因为他们没有足够的资金提前支付所有费用以及所需的首付款。

阿联酋有少数银行允许将部分购房成本(例如迪拜土地局(DLD)费用和房地产经纪佣金)纳入房贷之中。在某些情况下,这可以将购买力提升多达24%。

我们最初为客户提交申请的银行拒绝了该申请,原因是客户的贷款金额已达到其还款能力的上限,并且未能通过该银行的压力测试和还款能力评估。随后,我们向另一家银行提交了申请,该银行接受了申请,并在短时间内发出了预先批核。

在成功获得预先批核后,我们继续按照正常流程管理房贷和购房事宜——采取了所有必要的步骤和审查。然而,就在流程接近最后阶段时,卖方的态度变得越来越强硬,不断催促我们的客户尽快完成交易,并要求放贷银行在完成最终审查之前就发放(拨付)房贷款项。

卖方的这些要求非同寻常,引起了我们团队的怀疑,因为在银行完成最终审查并出具无异议证明之前就发放房贷款项,并非常见做法。

我们的解决方案

我们要求客户和银行在所有审查完成、且开发商出具无异议证明(NOC)——这是流程的最后阶段之一——之前,暂缓转移任何资金。

正如我们很快发现的那样,当开发商拒绝出具无异议证明时,我们的疑虑进一步加深。此时,我们直接联系了开发商以了解原因,对方告知我们,卖方名下该房产仍有未偿清的贷款,因此无法批准该房产的出售。

这时我们才明白,为什么卖方一直急于尽快完成交易——是为了利用出售所得资金偿还部分未偿债务。如果我们当时按照卖方最初的要求,在完成所有审查之前就完成购买,并让银行发放房贷款项,这将不符合客户的最佳利益。因为一旦房贷款项发放,客户就需要开始支付贷款利息,但由于没有开发商出具的无异议证明,他们将无法取得该房产的所有权。

结果

我们成功地帮助客户避免了为一套因仍有未偿贷款而无法合法取得所有权的房产支付费用和利息。

此时,客户决定放弃这笔交易,转而寻找其他房产。几个月后,在我们的协助下,他们找到并完成了另一套房产的购买。

我们能为您提供什么帮助?

房贷流程中的多个环节都可能出现挑战。我们代表您开展工作,确保房贷及购房流程尽可能顺利地推进。如遇到问题,我们会以严谨的态度及时处理,并确保所提出的解决方案符合您的最佳利益。

案例研究撰写人:Charlotte Stanley,高级房贷顾问