3 разных косвенных способа инвестировать в недвижимость Дубая через долевое участие

Вы наверняка уже знаете о прямых инвестициях в недвижимость Дубая и об оформлении ипотеки, но что насчёт косвенных способов инвестирования в недвижимость? Задумывались ли вы о таком варианте? В этой статье мы подробно расскажем обо всех видах косвенных инвестиций в недвижимость Дубая. Это поможет вам определиться и выбрать инвестиционную стратегию, которая лучше всего соответствует вашим накоплениям и финансовым планам.

Здесь мы сосредоточимся на дробном (фракционном) инвестировании в недвижимость через растущую долю в капитале, а не через процентный доход по долгу. Начнём это увлекательное путешествие к заработку!

Прямые и косвенные способы инвестирования в недвижимость Дубае

В то время как прямые инвестиции в недвижимость Дубая — или любого другого крупного города — требуют относительно крупной суммы денег, косвенные инвестиции устроены совершенно иначе. Прямые инвестиции предполагают покупку целого объекта — жилого, коммерческого или даже промышленного. Косвенные же инвестиции — это, скорее, долевое владение, при котором вы приобретаете лишь часть объекта.

С точки зрения прибыли прямые инвестиции приносят больший доход как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Однако при системном подходе косвенные инвестиции также способны обеспечить высокую прибыль в долгосрочной перспективе.

Поэтому, если у вас есть сбережения, достаточные для первоначального взноса за квартиру, мы, безусловно, рекомендуем сделать этот шаг.

В этой статье мы будем исходить из того, что ваши накопления больше подходят для косвенной стратегии — иными словами, для других способов инвестировать в недвижимость при небольшом капитале. Именно поэтому мы подробно рассмотрим каждый вид, чтобы помочь вам выбрать оптимальный вариант.

1. Инвестиционные фонды недвижимости Дубая (REIT)

REIT — лучшая инвестиционная возможность для новых и небольших инвесторов в Дубае. Благодаря инвестиционным фондам недвижимости вы можете расширить свой портфель объектов, покупая доли в паях независимо от типа недвижимости, через корпорацию. Корпорация использует ваши деньги как инвестора и превращает их в часть доходной недвижимости, которую она покупает и которой управляет. Это так называемые «долевые» (equity) REIT — наиболее популярный вариант.

Преимущества

1. Высокая ликвидность

Это своего рода торговля на фондовых биржах. Поэтому вы можете легко покупать и продавать паи REIT, не тратя много времени, в отличие от физической недвижимости.

2. Пассивный доход

Вы имеете дело с фондовым рынком. Поэтому вы можете рассчитывать, что REIT будут получать прибыль, часть которой распределяется между держателями паёв в виде дивидендов, формируя регулярный доход.

3. Диверсификация

Корпорация, в которую вы инвестируете, как правило, не вкладывает все ваши средства в одну категорию активов или один объект, что обеспечивает диверсификацию активов.

Недостатки

1. Чувствительность к экономическим спадам

Как только экономика Дубая замедляется или идёт на спад, это негативно сказывается на долевых REIT. С этим недостатком можно столкнуться и при прямых инвестициях в недвижимость.

2. Высокое налогообложение

Помните дивиденды? С точки зрения государства это обычный доход, облагаемый по ставке вашего личного подоходного налога. В то время как инвесторы-резиденты могут пользоваться льготным налогообложением или освобождением от налога, иностранные инвесторы облагаются налогом у источника, если это не смягчается налоговым соглашением с их страной.

3. Отсутствие контроля со стороны инвестора

В отличие от прямой покупки недвижимости, вы не имеете полного контроля над тем, что корпорация покупает, продаёт или сдаёт в аренду. Да, вы являетесь держателем доли, но не принимаете решения.

Примеры известных долевых REIT

1. Emirates REIT

Это шариат-совместимые инвестиционные фонды недвижимости. Согласно отчёту Emirates REIT за первое полугодие 2025 года, чистая стоимость активов выросла на 57% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.

2. ENBD REIT

Ещё один шариат-совместимый инвестиционный фонд недвижимости. Благодаря диверсификации портфеля ENBD REIT чистая стоимость активов выросла на 20,3% в годовом исчислении, согласно отчёту ENBD REIT за 2025 год.

3. Dubai Residential REIT (DUBAIRESI)

Шариат-совместимый инвестиционный фонд недвижимости, специализирующийся на жилой аренде в Дубае. Согласно отчёту DUBAIRESI за первое полугодие 2025 года, чистая прибыль выросла на +10% по сравнению с первым полугодием 2025 года. А совокупная стоимость активов достигла 23 миллиардов дирхамов ОАЭ, увеличившись более чем на 7%.

4. Al Mal Capital REIT

Компании Dubai Investments принадлежит доля в 70,18% в Al Mal Capital PSC. Совокупная стоимость активов (GAV) выросла на 7% с декабря 2024 года. Обратите внимание, что доходность в 7% — это целевая чистая доходность, а не гарантированная.

2. Краудфандинг в сфере недвижимости в Дубае

В отличие от REIT, где вы не знаете, в какие именно объекты инвестирует корпорация, онлайн-платформы краудфандинга недвижимости позволяют вам самостоятельно выбирать и распределять инвестиции. Краудфандинг — это способ объединения средств множества инвесторов в один пул для финансирования новых проектов на этапе строительства или покупки доли в уже построенной недвижимости.

Преимущества

1. Низкий порог входа по капиталу

Цифровое дробное владение — это возможность владеть недвижимостью, инвестируя меньшую сумму капитала.

2. Прозрачность

Онлайн-платформы краудфандинга предоставляют вам все данные, которые нужно знать об объекте. Полная информация помогает принять уверенное решение.

3. Пассивный доход

Покупая долю в готовой квартире, вы будете получать часть арендного дохода от объекта, не неся при этом бремени управления недвижимостью.

Недостатки

1. Ограниченная ликвидность и варианты выхода

Большинство краудфандинговых предложений сталкиваются с ограничениями по ликвидности, в отличие от REIT, которые более гибкие. Онлайн-платформы краудфандинга обычно требуют «заморозить» инвестированную сумму на срок от двух до пяти лет и более.

2. Ограниченный контроль

По сравнению с REIT, у вас больше контроля над средствами, поскольку вы сами выбираете объект для инвестирования. Тем не менее вы не управляете объектом, не можете определять размер арендной платы или требования к арендатору. Все действия, связанные с объектом, платформа выполняет от имени держателей долей.

3. Комиссии платформы и за управление

Ваша прибыль начинает снижаться ещё до того, как вы это заметите. Причина такой «утечки» прибыли — комиссии, которые платформа взимает за управление объектом и предоставление краудфандинговых услуг.

Самые популярные онлайн-платформы краудфандинга недвижимости в Дубае

1. PRYPCO Blocks

Онлайн-платформа краудфандинга недвижимости, которая позволяет вам приобрести долю в лучших объектах аренды Дубая.

-Комиссия за вход на платформу: 1% от целевой суммы финансирования объекта.
-Минимальная сумма для инвестирования: 2 000 AED

2. SmartCrowd

Со средней годовой доходностью 17% SmartCrowd считается одной из самых эффективных краудфандинговых платформ в ОАЭ.

-Комиссия за вход на платформу: 1,5% от целевой суммы финансирования объекта (дополнительные комиссии: 0,5% годовая административная комиссия, 2,5% комиссия за выход).
-Минимальная сумма для инвестирования: 500 AED

3. Stake (или GetStake)

Ещё одна краудфандинговая платформа, популярная в ОАЭ и Саудовской Аравии для инвестиций в недвижимость.

-Комиссия за приобретение через платформу: 1,5% от целевой суммы финансирования объекта + 0,2% первоначальная проверка KYC/AML (0,5% выплачивается ежегодно за управление вашей инвестицией)
-Текущие комиссии: 0,1% ежегодная проверка KYC/AML (начиная со 2-го года) + расходы на управление объектом/сервисные сборы.
-Комиссии за выход: 2,5% комиссия за выход + 7% комиссия за результат (только с прибыли).
-Минимальная сумма для инвестирования: 500 AED

3. Биржевые фонды недвижимости (ETF)

Зачем инвестировать в один REIT, если можно инвестировать сразу в несколько? В этом и заключается основная идея ETF. Таким образом, вы получаете гораздо более широкий охват рынка недвижимости. При этом ETF — ещё один вариант, позволяющий инвестировать меньшими суммами.

Преимущества

1. Диверсификация

В этом случае ваша инвестиция зависит не от одного REIT, а сразу от нескольких. Это означает, что проблемы у одного REIT не повлияют на остальные. Благодаря функции диверсификации ETF воздействие таких проблем ограничено.

2. Более широкий инвестиционный подход

В то время как REIT могут специализироваться на определённом типе недвижимости — жилой, коммерческой, гостиничной и т. д., — ETF предоставляют более широкие возможности разнообразия объектов.

3. Более высокая стабильность

Если вы инвестор, ищущий возможности с низким риском, ETF могут стать лучшим выбором. В случае с REIT одно неудачное управленческое решение может резко повлиять на стоимость акций, чего не происходит с ETF.

Недостатки

1. Высокие комиссии

С ETF связаны постоянные комиссии за управление, которые называются коэффициентом расходов. Эти комиссии варьируются от 0,1% до 0,5% в год от инвестированной суммы, снижая вашу доходность в долгосрочной перспективе.

2. Налогообложение

Как и в случае с REIT, дивиденды, полученные от ETF, облагаются подоходным налогом.

3. Более низкая доходность

Фактические показатели ETF по сравнению с REIT показывают, что они приносят меньший доход, несмотря на достигнутую диверсификацию портфеля.

Заключение о косвенных способах инвестирования в недвижимость

Разобравшись в наиболее популярных косвенных способах инвестирования в недвижимость, основанных на долевом участии, а не на долговых обязательствах, вы можете принять решение и выбрать наиболее подходящий для себя путь. Более высокий доход может быть нестабильным, тогда как стабильный доход, как правило, относительно невелик. Поэтому определитесь с выбором и помните, что косвенные инвестиции — это лишь этап на пути к прямым инвестициям в недвижимость Дубая.