Взгляд на устройство рынка: цены на элитную недвижимость Дубая

…то, что справедливо для городов с обширными городскими и пригородными территориями, чья городская география формировалась на протяжении сотен лет, трудно применить к Дубаю

Дэвид Годшо, генеральный директор Core Savills, рассуждает о формировании Дубая и ценах на элитную недвижимость, а также о том, что важно не только количество доступных объектов, но и их географическое распределение.

Несмотря на распространённое в мире представление о том, что большая часть предложения и сделок на рынке недвижимости Дубая приходится на люксовый сегмент, для многих, кто впервые покупает элитную недвижимость в эмирате, становится неожиданностью тот факт, что цены на элитную и ультра-элитную недвижимость здесь сейчас одни из самых низких среди сопоставимых мировых центров.

Элитная недвижимость в Дубае приблизительно на 40% дешевле, чем в Сингапуре, и на 50% дешевле, чем в Москве и Париже. Фактически, лишь 3% сделок с жилой недвижимостью в Дубае в 2017 году были заключены в элитном сегменте.

Естественно возникает вопрос: почему цены на элитную недвижимость в Дубае не сопоставимы с ценами в других мировых городах? Дело не в том, что значительный и быстрый рост цен всегда желателен — бурно развивающиеся сегменты доступного и среднего жилья демонстрируют, что рынок значительно расширился за последние десять лет, удовлетворяя потребности гораздо более широкой и разнообразной части населения. Это хорошо.

Однако в долгосрочной перспективе медленный и стабильный рост цен — пусть и цикличный по своей природе — также является признаком надёжности для покупателей: уверенности в том, что их накопления за всю жизнь, вложенные при переходе от аренды к собственному жилью, вряд ли обесценятся со временем.

Поскольку мы уже вступаем в третий подряд год снижения цен в Дубае, становится очевидным, что, хотя рынок определённо повзрослел, долгосрочная «ценовая надёжность», которая могла бы способствовать возвращению многих конечных пользователей и инвесторов на рынок недвижимости, сталкивается с рядом недавних факторов.

Очень заманчиво списать всё на бум «доступного жилья» 2016–2018 годов — утверждая, что опасения по поводу избыточного предложения из-за этого бума усиливают наблюдаемое повсеместно снижение цен. Недавняя инициатива Земельного департамента Дубая по ограничению общего объёма нового предложения на этапе строительства путём введения более строгого регулирования финансирования застройщиков — весьма позитивная мера.

Однако сводить дискуссию исключительно к вопросу об общем объёме предложения означает неправильно понимать некоторые более фундаментальные факторы, определяющие цены на элитную и ультра-элитную недвижимость. Иными словами, общий объём предложения — это лишь один из компонентов, но гораздо важнее распределение предложения и его географическая концентрация.

Мы часто слышим, что в недвижимости всё решает местоположение. Как правило, это верно, поскольку в очень долгосрочной перспективе сохранение стоимости в первую очередь зависит от местоположения, а не от того, что на нём построено. Однако мы столь же часто забываем, что для того, чтобы это утверждение было верным, местоположение должно быть широко признано участниками рынка как критически важный фактор их решения, а это возможно только тогда, когда земля становится дефицитным ресурсом.

Иными словами, мы признаём ценность чего-либо только тогда, когда чувствуем, что этого может не хватить. По мере того как земля становится дефицитной и востребованной, владельцы и покупатели осознают, что элитное местоположение, скорее всего, останется элитным и завтра, и через десять лет. Эта географическая уверенность является самым сильным фактором, формирующим у покупателей ощущение надёжности.

Физические ограничения — один из распространённых факторов, приводящих к дефициту земли и быстрому росту цен на недвижимость. Такие города, как Гонконг, Монако, Панама и Сингапур, с выраженными географическими ограничениями и быстрорастущим населением, наглядно иллюстрируют это явление, демонстрируя резкий рост цен на недвижимость даже за относительно короткий период. Однако в Дубае нет недостатка земли, и вряд ли он появится в обозримом будущем.

Крупные европейские города — тоже не исключение. На самом деле, цены на элитную недвижимость, например, в Лондоне, Париже или Москве, достигли высокого уровня не из-за каких-либо физических ограничений. Однако здесь действовали мощные демографические силы, которые на протяжении веков роста формировали то, что сегодня стало устоявшимися центрами городов и дорогими престижными районами, создавая концентрическое давление на цены в центральной части.

Тем не менее то, что справедливо для городов с обширными городскими и пригородными территориями с населением более 10–15 миллионов человек, чья городская география формировалась на протяжении сотен лет, трудно перенести на Дубай — где стремительная географическая эволюция и рост происходили за гораздо более короткий период времени, и где значительная часть незастроенной земли по-прежнему находится в районах, которые всё чаще рассматриваются как будущие элитные зоны.

Дубай — уникальная модель, с очень немногими историческими примерами для сравнения. Город, состоящий из крупных мастер-планируемых районов, связанных центральной инфраструктурой, с самого начала пошёл совершенно иным путём.

Поскольку каждый «район» или узел здорово конкурирует, пытаясь достичь собственной критической массы, спрос распределяется по обширным территориям, а не постепенно формирует единое центральное местоположение как историческое следствие многолетнего демографического давления. Именно это затрудняет для цен на недвижимость возможность в краткосрочной перспективе догнать мировые цены, несмотря на то, что качество строительства, образ жизни и инфраструктура находятся на уровне (а иногда и превосходят) других мировых городов.

Понятие ценности земли здесь всё ещё только формируется в сознании инвесторов, что подтверждается последним опросом настроений Core Savills. Даже если покупатели всё больше ценят местоположение выше инфраструктуры, в большинстве своём они остаются крайне чувствительными к цене. Это привело к тому, что некоторые застройщики стали ускорять темпы вывода новых продуктов на рынок во всё более удалённых от центра районах, делая ставку на цену, а не пытаясь продемонстрировать ценность местоположения и качества продукта или сконцентрировать демографическое давление для создания дополнительной ценности земли.

Хорошая новость в том, что сейчас у долгосрочных инвесторов есть возможности воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости верхнего среднего и элитного сегментов Дубая по весьма разумным ценам в сравнении с мировыми показателями. Крупные авторитетные застройщики, такие как Emaar, Meraas, или более мелкие компании, такие как Sweid & Sweid, продолжают инвестировать в качественные продукты в престижных локациях, которые, по их мнению, продемонстрируют устойчивый рост стоимости в долгосрочной перспективе.

Если общий объём предложения останется под контролем в ближайшие несколько лет, темпы и надёжность этого роста будут зависеть от того, насколько концентрированным или фрагментированным окажется будущее предложение нового жилья на рынке.

---

Автор: Дэвид Годшо — генеральный директор Core Savills