Étude de cas : une ressortissante roumaine achetant un bien immobilier sur plan

Lorsqu’ils achètent un bien immobilier sur plan, de nombreux acheteurs choisissent de contracter un prêt hypothécaire pour couvrir le paiement final dû au promoteur à l’achèvement, également appelé paiement de livraison. Dans cette étude de cas, notre cliente avait un délai serré pour régler le paiement final au promoteur pour son nouveau bien. Ayant déjà été refusée par plusieurs banques, la cliente nous a contactés pour l’aider à renverser la situation.

La cliente était une ressortissante roumaine résidant à Dubaï et travaillant comme personnel navigant commercial pour une grande compagnie aérienne de la région ; elle avait déjà contacté plusieurs banques directement pour obtenir un prêt hypothécaire, sans succès.

Recommandée par son agent immobilier, la cliente cherchait à obtenir un prêt hypothécaire pour couvrir le paiement final au promoteur pour l’achat d’un bien sur plan à Jumeirah Village Circle. Ayant déjà versé 25 % du prix du bien, la cliente n’avait besoin que d’un prêt hypothécaire avec un ratio prêt-valeur (LTV) de 75 %.

Comme la livraison du bien approchait, moment auquel la cliente devrait régler le paiement final, elle avait un délai serré pour obtenir le prêt afin d’éviter des frais de retard de paiement importants de la part du promoteur.

Le problème

L’employeur de la cliente lui fournissait un logement dans le cadre de son contrat de travail. Cependant, ils avaient convenu de lui verser une allocation logement sous forme de somme forfaitaire après qu’elle ait quitté le logement fourni par l’employeur. Afin de répondre aux critères d’éligibilité pour un prêt hypothécaire, la cliente espérait que son allocation logement soit prise en compte dans ses revenus.

La raison pour laquelle sa demande avait été refusée avant de travailler avec nous était que son allocation logement devait être versée dans le futur. Cela signifiait que la plupart des banques ne la prendraient pas en compte dans le calcul de sa capacité d’emprunt, les fonds n’étant pas immédiatement disponibles.

Vous pouvez en savoir plus ici sur l’achat d’un bien immobilier en utilisant votre allocation logement.

Lors de notre première rencontre avec la cliente, nous avons également appris que le promoteur auprès duquel elle achetait ne fournissait pas de titre de propriété à la livraison (il serait fourni plus tard). Cela signifiait que nous devions également trouver une banque disposée à prêter sur cette base.

Nous avons procédé au dossier et soumis une nouvelle demande de prêt hypothécaire au nom de la cliente. Nous avons choisi un prêteur dont nous savions qu’il inclurait certainement son allocation logement, et qu’il examinerait sa demande en sachant qu’aucun titre de propriété ne serait fourni au déblocage des fonds (à l’achèvement).

Nous avons réussi à obtenir une pré-approbation pour la cliente en deux jours, mais tout ne s’est pas déroulé sans accroc à partir de là. Après la pré-approbation, la banque a procédé à l’évaluation du bien. Cependant, au stade de l’évaluation, le prestataire préféré de la banque a sous-évalué le bien de 15 %.

Dans certains cas, cela n’aurait peut-être pas posé de problème, car il existe des moyens de contourner cette situation. Cependant, la cliente avait déjà signé un contrat de vente (SPA) avant de travailler avec nous. Cela signifiait qu’elle était désormais engagée à acheter le bien à un certain prix. Si nous n’étions pas en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire pour le montant total restant dû et dans le délai imparti, la cliente devrait soit trouver les fonds ailleurs pour combler la différence, soit se retirer complètement de l’achat et perdre l’argent déjà versé au promoteur.

Notre solution

Lorsque nous avons examiné le dossier plus en détail, il est apparu clairement que le prestataire d’évaluation initial n’avait pas pris en compte tous les facteurs lors de l’évaluation du bien de la cliente. L’unité que la cliente achetait présentait des caractéristiques supplémentaires, dont un accès à un balcon, rendant son unité plus attractive et donc plus chère que les autres unités du projet.

Face à cela, nous avons travaillé dur et utilisé nos bonnes relations avec la banque pour obtenir une seconde évaluation du bien par un prestataire différent, afin d’obtenir un second avis indépendant aux frais de la banque. La seconde évaluation correspondait exactement au prix du bien et au SPA signé par la cliente.

Le résultat

La banque a accepté de prêter en tenant compte de la nouvelle évaluation. Nous avons réussi à obtenir le bon prêt hypothécaire pour la cliente dans le délai limité, lui évitant de payer des frais de retard supplémentaires et de devoir chercher des fonds alternatifs pour combler l’écart de la première évaluation.

Comment pouvons-nous vous aider ?

Présents sur le marché des Émirats arabes unis depuis de nombreuses années, notre équipe a une grande expérience pour savoir quelles banques approcher en fonction de votre profil et de vos besoins. Nous avons également développé de solides relations de travail avec les banques.

Étude de cas par Ritesh Shetty, consultant hypothécaire senior