Comment bien choisir le moment pour acheter un bien immobilier à Dubaï

Lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier, le timing est primordial. Le prix est ce que vous payez. La valeur est ce que vous obtenez. » C’est ce qu’a dit Warren Buffett.

Ayant eu le privilège d’être impliquée dans le marché immobilier des Émirats arabes unis depuis maintenant quatorze ans, y a-t-il eu un seul jour sans qu’on me pose la question : « Est-ce le bon moment pour acheter ? »

Bien sûr que non. Dubaï a toujours été un spectacle pour les acheteurs émiratis et internationaux, et cela ne diffère en rien de n’importe quelle autre ville mondiale, si ce n’est qu’elle n’en est qu’à ses balbutiements comparée à des destinations comme Londres, Paris, New York, Hong Kong et Sydney, le décret accordant un titre de propriété légal aux étrangers n’ayant été promulgué qu’en 2002.

Un marché évoluant aussi rapidement s’accompagne naturellement d’autres considérations, mais aussi d’immenses opportunités. Portés par la force du sentiment général, les propriétaires actuels et potentiels réagissent souvent dans la précipitation plutôt qu’avec discernement. Comme le disait également Warren Buffett : « Les matchs sont gagnés par les joueurs concentrés sur le terrain — et non par ceux dont les yeux restent rivés sur le tableau d’affichage. Si vous vous concentrez plutôt sur l’évolution potentielle du prix d’un achat envisagé, vous spéculez. Il n’y a rien de répréhensible à cela. Je sais cependant que je suis incapable de spéculer avec succès, et je me méfie de ceux qui prétendent y parvenir durablement. »

Une grande partie des zones développées de Dubaï a vu les prix de l’immobilier chuter de 30 % depuis leur pic observé fin 2008, les appartements s’en sortant généralement mieux que les villas. Certains analystes prévoient une poursuite de la tendance baissière en 2018, tant au niveau des prix que des loyers des biens achevés, tandis que l’on a observé cette année une nette hausse des achats sur plan, avec 16 173 transactions enregistrées jusqu’en août 2017, juillet ayant été le mois record avec un total de 2 220 transferts.

Savoir si c’est un bon moment pour posséder un bien ou pour en acheter un dépend avant tout de la situation personnelle de chacun. Vous devez comprendre pourquoi vous souhaitez acheter, ce que vous souhaitez accomplir pendant la période de propriété et, surtout, ce que vous pouvez vous permettre d’acheter et de soutenir comme engagement à l’avenir.

À l’époque précédant la crise, les investisseurs achetaient l’immobilier comme une simple marchandise, avec des milliers de transactions par jour — mais cette époque est révolue depuis longtemps.

L’objectif matériel et financier de posséder un bien immobilier est de créer de la richesse au fil du temps, que ce soit par la plus-value en capital, les revenus locatifs, ou simplement en évitant de verser votre argent durement gagné à un propriétaire sous forme de loyer. Les sujets des projets sur plan, de l’offre arrivant sur le marché et de l’effet de l’Expo 2020 mériteraient à eux seuls une chronique entière — je concentrerai donc mon propos ici sur les biens achevés, moins spéculatifs. Les biens capables de générer un rendement net supérieur à 6 % par an sont un indicateur fiable qu’il s’agit d’un bon moment pour acheter.

Si vous envisagez d’acheter en tant qu’occupant, plusieurs facteurs clés entrent en jeu : l’emplacement et la connectivité par rapport au travail et aux écoles, le prix, la superficie, les équipements, les installations et l’état du bien. Si vous prévoyez de rester aux Émirats arabes unis pendant trois ans ou plus, il est alors judicieux de posséder le bien que vous habitez afin de constituer un patrimoine personnel, à condition que cela ne soit pas susceptible de vous causer un stress financier à l’avenir.

Si vous prévoyez de rester aux Émirats arabes unis pendant trois ans ou plus, il est judicieux de posséder le bien que vous habitez

Ne vous laissez jamais contraindre à vendre si vous pouvez l’éviter, anticipez votre stratégie de sortie et ne vous engagez pas au-delà de vos moyens.

En tant qu’occupant, la prochaine étape naturelle une fois le bien acquis consiste à le personnaliser et à l’améliorer. De nombreux biens à Dubaï montrent aujourd’hui des signes de fatigue et gagneraient à recevoir quelques attentions, tant sur le plan esthétique que pratique. Cela améliorera non seulement votre confort de vie, mais la mise à niveau de votre bien le rendra également plus attractif et plus recherché au moment de la revente. C’est le signe d’un marché qui arrive à maturité.

En tant qu’investisseur recherchant un placement à haut rendement mais stable, l’essentiel de ce qui précède reste valable, et vous ne devez pas vous en détacher pour vous concentrer uniquement sur le prix. Il est facile, et malheureusement courant, pour les propriétaires — notamment ceux résidant hors de Dubaï — de négliger leur bien tant que le chèque de loyer continue d’arriver. L’investisseur avisé est celui qui ne cherche pas seulement un bon rendement, mais qui cherche à le maximiser. Les biens flambant neufs attirent en raison de leurs meilleures spécifications et de moindres problèmes d’entretien, mais il faut aussi considérer que certains des biens locatifs les plus recherchés se trouvent dans les meilleurs emplacements centraux de Dubaï, bien qu’ils vieillissent.

La pire situation pour un propriétaire est que le bien reste vacant entre deux locations. Chaque mois représente 8,3 % du loyer annuel, ce qui n’est évidemment pas l’objectif recherché. Les périodes de vacance coûtent cher à l’investisseur ; assurez-vous donc d’entretenir une bonne relation avec votre locataire et de le vérifier avec discernement lors de la signature. Rendez votre bien présentable pour les visites : les premières impressions comptent et rejaillissent sur l’image du propriétaire.

Entretenez votre bien comme si vous y viviez vous-même : régler de petits problèmes tous les quelques mois pendant qu’un locataire est en place vaut mieux que de devoir le retirer du marché pour une rénovation complète.

Si vous avez un bon locataire et qu’il demande une réduction de 5 % lors du renouvellement, conforme au marché, acceptez-la : c’est préférable à s’accrocher à votre prix, se retrouver avec un bien vacant, puis devoir accepter malgré tout une offre encore plus basse.

Si vous connaissez une période de vacance, envisagez de rénover les salles de bains ou la cuisine : cela ajoutera de la valeur et stimulera la demande pour votre bien.

Envisagez d’accepter six à douze chèques, à l’image du marché locatif britannique basé sur des paiements mensuels : cela vous permettra de justifier un loyer annuel plus élevé, et la demande n’en sera que plus forte.

Lorsque les loyers sont en baisse, ce qui sera probablement le cas dans les mois à venir, les investisseurs doivent faire preuve d’intelligence. L’immobilier est un jeu de long terme, et il vous récompensera abondamment tant que le bien reste loué.

Enfin, travaillez avec un agent immobilier réputé pour vous représenter, vous et votre bien, qui a vos intérêts à cœur — un bon gestionnaire immobilier générera un meilleur rendement.

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Par Helen Tatham, associée directrice de Prime Places Real Estate.

Cet article a été publié dans le numéro de Prestige Magazine de novembre/décembre 2017.