阿联酋期房营销手法的模糊地带

每当一名不幸的投资者被诱骗进入一个无法兑现承诺的项目，整个行业都会因此蒙受损失

在竞争激烈的买方市场中，开发商需要发挥创意，才能在众多项目中脱颖而出、吸引买家。俗话说「情场战场，一切皆可为」，但营销与虚假宣传之间的界限究竟在哪里？

在这个充斥着假新闻的时代，真的有人在意期房广告是否具有误导性吗？大多数人并不在意，但我们应该在意。而如果您正打算倾尽毕生积蓄去购买您梦想中的家，您更应该高度重视这一点。

期房广告完全有可能是合法合规的，但目前一旦这些承诺被证明是建立在流沙之上，几乎没有任何保障能够保护您。市面上鲜有采用真实数据的具体案例，能够展示期房广告在现实中的真实表现。我希望通过分享一个真实案例，让消费者能够自行判断哪种选择最适合自己。

举个例子：上个月我收到一条短信，内容看似「好得令人难以置信」的优惠——要求我支付29.9万迪拉姆的现金定金，并承诺「明年即可入住，90%贷款获批率保证」。

嗯。任何持有手机的人都能获得「保证贷款」？令人印象深刻。堪称奇迹。有点吓人。或者说荒唐至极——这取决于您如何看待它。

具有误导性的广告行为会削弱人们对该行业的信心，而每当一名不幸的投资者被诱骗进入一个无法兑现承诺的项目，整个行业都会因此蒙受损失。

这并不仅限于开发商。最常见的虚假广告行为来自那些采用「诱饵转换」手法的经纪人，十多年来他们一直令潜在租户与买家深感沮丧。propertyfinder.ae（成立于2014年）推出的已验证房源，以及政府监管措施（Trakheesi系统，2016年10月推出），已在一定程度上遏制了这种行为，尽管遗憾的是，此类现象依然存在。

但在期房销售中，风险要大得多。而就目前而言，开发商似乎可以随意作出各种承诺。如果您选择相信他们，那就只能自行承担后果。

我执掌mortgagefinder.ae——阿联酋规模最大的独立房贷咨询机构，承办了该国相当一部分的贷款业务，因此我自认为对阿联酋住房融资事务颇为了解；同时，从事房地产营销工作长达二十年的经历，也让我对营销话术了如指掌。

收到这条短信时，我的第一反应是：这充其量具有误导性，往坏了说甚至可能违法。出于好奇，但深知这已超出我个人的判断范畴，于是我请团队展开调查，以下便是我们的发现。

在提出咨询后短短几分钟内，我们便收到了一份来自阿联酋某银行的两页纸房贷申请表——该银行正是迪拜某期房项目的合作银行。对方向我们保证，贷款「绝对有保障」。

那我的收入、债务及就业状况又该如何呢？

销售代表随后澄清称，我收到的自动营销短信中所称的「90%保证贷款」并非完全准确。签约时需支付10%的首付，根据阿联酋中央银行的规定，银行最高可贷出购房款的75%。她表示，剩余的15%无需自掏腰包支付。事实上，银行还可向我提供额外贷款，例如信用额度或个人贷款，用以填补交房时应付的剩余款项缺口。于是——「90%保证贷款」就此凑齐。

听起来不错！然而问题在于，根据阿联酋中央银行的规定，不允许使用个人贷款来支付首付，而且以高利率偿还个人贷款3至5年，将大幅削弱申请人的借贷能力。

不妨看看这个例子：以4%的年利率、25年期限，为一套价值300万迪拉姆的房产申请75%的贷款，月供为11,876迪拉姆。这对于月收入超过4万迪拉姆的人而言，或许尚可承受。但如果您年过40岁，贷款期限将相应缩短，因为阿联酋中央银行规定，受薪申请人必须在65岁之前还清贷款。因此，对于一位50岁的申请人而言，月供将跃升至16,643迪拉姆。

再加上首付剩余的15%（15万迪拉姆）。那么购房相关费用又该如何计算呢？直接向开发商购房虽可省去2%的经纪佣金，但仍需支付以下费用：

– 迪拜土地局（DLD）过户费：购房价格的4% + 590迪拉姆（合计121,000迪拉姆）
– 估值费（3,000迪拉姆）+ 5%增值税
– 迪拜土地局房贷登记费（贷款金额的0.25%外加590迪拉姆）
– 贷款手续费（最高为贷款金额的1%）+ 5%增值税

倘若我们如那位口若悬河的销售代表所建议的那样，试图通过个人贷款来支付这一切费用，仅个人贷款部分的月供，五年下来每月就将超过6,000迪拉姆。

如果暂且抛开中央银行的相关规定，对于一位月收入5万迪拉姆以上、年龄在40岁以下且无其他债务的人而言，这一情形并非完全不可能实现。但银行会非常在意年龄、收入及就业状况等「细节」——所有银行都是如此。

这不禁引出一个问题：如果最终无法获得「保证贷款」，我那30万迪拉姆又该何去何从？

在向RERA客服热线朗读我收到的短信内容，并复述与销售代表随后的对话后，对方告知我们，为吸引买家而进行的期房营销「合法合规」。只要开发商与买家双方自愿订立合同，目前并无法律禁止此类融资优惠。RERA将设定优惠条款的自主权交给开发商，同时也将是否接受这些条款的决定权交给买家。

根据迪拜土地局的数据，2017年迪拜完成的住宅房地产交易量较上一年增长了14%，成交约69,000宗。随着期房项目数量激增，各类低首付甚至后置付款方案层出不穷，购房者务必谨慎行事。

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作者：Lukman Hajje，Propertyfinder Group首席商务官。
本文另一版本曾发表于The Khaleej Times。