Les limites floues des pratiques marketing du sur plan aux Émirats arabes unis

Chaque fois qu’un investisseur malchanceux se laisse séduire par un projet qui ne tient pas ses promesses, c’est l’ensemble du secteur qui en pâtit

Sur un marché acheteur concurrentiel, les promoteurs doivent faire preuve de créativité pour se démarquer et séduire les acheteurs. Tous les coups sont permis en amour comme à la guerre, mais où s’arrête le marketing et où commence la publicité mensongère ?

Dans un monde de fake news, qui se soucie vraiment des publicités trompeuses pour des biens sur plan ? La plupart des gens, non — mais nous devrions. Et si vous envisagez de confier les économies de toute une vie pour acheter la maison de vos rêves, vous devriez vous en soucier énormément.

Les offres sur plan peuvent être parfaitement légitimes, mais pour l’instant, il existe peu de protections si ces offres s’avèrent bâties sur du sable. Il existe peu d’exemples concrets, avec des chiffres réels, permettant de voir comment une offre sur plan se traduit dans la réalité. En donnant un exemple concret, j’espère que les consommateurs pourront décider par eux-mêmes de ce qui leur convient.

Un cas concret : le mois dernier, j’ai reçu un SMS présentant une offre qui semblait trop belle pour être vraie, me demandant de verser un dépôt en espèces de 299 000 AED, avec la promesse d’« emménager l’année prochaine, financement hypothécaire garanti à 90 % ».

Hum. Un financement garanti pour quiconque possède un téléphone portable ? Impressionnant. Fantastique. Effrayant. Ou scandaleux. Selon le point de vue.

Les pratiques publicitaires trompeuses minent la confiance dans le secteur, et chaque fois qu’un investisseur malchanceux se laisse séduire par un projet qui ne tient pas ses promesses, c’est l’ensemble du secteur qui en pâtit.

Cela ne concerne pas uniquement les promoteurs. Les pratiques publicitaires trompeuses les plus courantes émanent des agents pratiquant l’« appât et substitution », qui frustrent locataires et acheteurs potentiels depuis plus d’une décennie. Les annonces vérifiées sur propertyfinder.ae (lancé en 2014) et la réglementation gouvernementale (Trakheesi, octobre 2016) ont contribué à limiter cette pratique, bien qu’elle persiste malheureusement.

Mais avec les ventes sur plan, les enjeux sont bien plus importants. Et pour l’instant, il semble que les promoteurs puissent promettre tout ce qu’ils veulent. Si vous choisissez de les croire, vous êtes seul face à vous-même.

Je préside mortgagefinder.ae, le plus grand cabinet de conseil hypothécaire indépendant des Émirats arabes unis, qui traite une part importante du total des prêts accordés dans le pays. J’aime donc penser que je maîtrise raisonnablement bien les questions de financement immobilier aux Émirats arabes unis, et ayant travaillé pendant deux décennies dans le marketing immobilier, je connais plus que bien le langage marketing.

En recevant ce SMS, ma première pensée fut que c’était, au mieux, trompeur ; au pire, illégal. Intrigué, mais conscient que cela dépassait clairement mes compétences, j’ai demandé à notre équipe d’enquêter. Voici ce que nous avons découvert.

Sur simple demande, en quelques minutes, on nous a fourni un formulaire de demande de prêt immobilier de deux pages émanant d’une banque des Émirats arabes unis, partenaire bancaire d’un projet sur plan basé à Dubaï. On nous a assuré que le financement était « absolument garanti ».

Qu’en est-il de mes revenus, de mes dettes et de mon statut professionnel ?

La représentante commerciale a précisé que le « financement garanti à 90 % » mentionné dans le SMS automatisé que j’avais reçu n’était pas tout à fait exact. Avec un acompte de 10 % dû à la signature, la banque peut prêter jusqu’à 75 % du prix d’achat conformément à la réglementation de la Banque centrale des Émirats arabes unis. Le solde restant de 15 %, a-t-elle suggéré, n’aurait pas besoin d’être payé de sa poche. En effet, la banque était disposée à m’accorder un financement supplémentaire, sous forme de ligne de crédit ou de prêt personnel, pour combler le solde restant dû à la livraison. Et voilà : un financement garanti à 90 %.

Formidable ! Sauf que le financement de l’apport par un prêt personnel n’est pas autorisé par la réglementation de la Banque centrale des Émirats arabes unis, et que par ailleurs, rembourser un prêt personnel à taux élevé sur 3 à 5 ans réduira considérablement la capacité d’emprunt du demandeur.

Prenons cet exemple : les remboursements mensuels d’un prêt à 75 % sur un bien de 3 millions d’AED, à un taux de 4 % sur 25 ans, s’élèvent à 11 876 AED par mois. Cela reste potentiellement abordable pour une personne gagnant plus de 40 000 AED par mois. Si vous avez plus de 40 ans, la durée du prêt est réduite, la réglementation de la Banque centrale des Émirats arabes unis stipulant que le prêt doit être remboursé avant que l’emprunteur salarié n’atteigne 65 ans. Ainsi, pour une personne de 50 ans, les remboursements grimpent à 16 643 AED par mois.

Ajoutez à cela le solde restant de 15 % de l’apport (150 000 AED). Et qu’en est-il des frais d’achat ? Acheter directement auprès du promoteur permet d’économiser les 2 % de commission d’agent, mais les frais suivants s’appliquent :

– Frais de transfert du DLD : 4 % du prix d’achat + 590 AED (121 000 AED)
– Frais d’évaluation (3 000 AED) + 5 % de TVA
– Frais d’enregistrement du prêt hypothécaire du DLD (0,25 % du montant du prêt plus 590 AED)
– Frais de dossier du prêt (jusqu’à 1 % du montant du prêt) + 5 % de TVA

Si nous tentions de financer tout cela via un prêt personnel, comme l’a suggéré notre intrépide représentante commerciale, les remboursements du seul volet prêt personnel totaliseraient plus de 6 000 AED par mois pendant 5 ans.

Si l’on ignore un instant la réglementation de la Banque centrale, ce scénario n’est pas impossible pour une personne gagnant plus de 50 000 AED par mois, âgée de moins de 40 ans et par ailleurs sans dettes. Mais la banque se souciera beaucoup de facteurs tels que l’âge, les revenus et le statut professionnel. Toutes les banques le font.

Ce qui pose la question suivante : qu’advient-il de mes 300 000 AED si le « financement garanti » ne peut être fourni à l’achèvement du projet ?

Le marketing sur plan destiné à séduire les acheteurs est « légitime », nous a-t-on dit sur la ligne d’assistance de la RERA, après avoir lu à voix haute le SMS que j’avais reçu et résumé la conversation qui s’en est suivie avec la représentante commerciale. Aucune loi n’interdit les offres de financement, tant que les deux parties — promoteur et acheteur — concluent un contrat de leur plein gré. La RERA laisse aux promoteurs le soin de fixer les conditions de leurs offres, et aux acheteurs celui de les accepter ou non.

Dubaï a enregistré 14 % de transactions immobilières résidentielles de plus en 2017 par rapport à l’année précédente, avec environ 69 000 transactions réalisées, selon le Dubai Land Department. Face à la multiplication des projets sur plan proposant diverses formules d’apport réduit, voire de paiement différé, il est essentiel de faire preuve de prudence.

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Rédigé par Lukman Hajje — Directeur commercial de Propertyfinder Group.
Une version de cet article a été publiée dans The Khaleej Times.