Где и что покупают: обзор рынка недвижимости в середине 2018 года

Линнетт Абад, директор по данным и исследованиям Propertyfinder Group, изучила данные о сделках, чтобы показать, как 2018 год сравнивается с прошлым годом и что ожидает рынок недвижимости на этапе строительства.

В этом году объём сделок пока ниже, чем в прошлом году, а снижение цен продолжается как в продажах, так и в аренде в большинстве районов Дубая — в некоторых случаях на 10% в годовом исчислении. Некоторые тенденции прошлого года сохранились: застройщики по-прежнему предлагают привлекательные планы платежей, включая схемы «аренда с последующим выкупом», которые начали набирать популярность во втором полугодии 2017 года.

Рынок аренды

Хотя арендаторы по-прежнему диктуют условия по количеству чеков, в этом году мы увидели новую тенденцию: арендаторы получили возможность договориться о значительно более низкой арендной плате в обмен на оплату одним чеком. Учитывая такую привлекательную возможность, тенденция вновь смещается в сторону единовременного годового платежа.

Более 55% сделок по аренде в первом полугодии 2018 года были оплачены одним чеком, тогда как за аналогичный период прошлого года половина сделок по аренде оплачивалась четырьмя чеками, что было обычной практикой в прошлом году. Мы также по-прежнему наблюдаем, как арендаторы договариваются о бесплатном месяце аренды, а в некоторых случаях — о дополнительных бонусах, таких как подарочные сертификаты и бесплатные коммунальные услуги, в рамках процесса подписания договора.

Рынок продаж

Одно из наиболее заметных изменений в этом году — снижение объёма продаж на этапе строительства на 30% в первом полугодии 2018 года по сравнению с первым полугодием 2017 года.

В то же время вторичный рынок оставался стабильным при сравнении первого полугодия 2017 и 2018 годов. Объём сделок держался на уровне около 6 000 в первой половине обоих лет.

Продажи на этапе строительства: квартиры

С начала 2018 года было продано в общей сложности 7 906 квартир на этапе строительства. Три района-лидера по объёму сделок — Mohammed Bin Rashid City, Business Bay и Jumeirah Village Circle.

Среди сделок этого года 14% пришлись на объекты стоимостью менее 500 тыс. дирхамов, а 41% — на объекты стоимостью от 500 тыс. до 1 миллиона дирхамов.

Спрос на небольшие квартиры высок: 42% сделок пришлись на объекты площадью менее 500 квадратных футов. Основная часть продаж по-прежнему приходится на студии и квартиры с одной спальней — 38% и 35% сделок соответственно.

Продажи на этапе строительства: виллы и таунхаусы

С начала этого года было заключено в общей сложности 755 сделок по виллам и таунхаусам на этапе строительства — снижение на 70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Три района-лидера по объёму сделок — Akoya Oxygen, Townsquare и Mohammed Bin Rashid City.

Цены на виллы и таунхаусы на этапе строительства остаются привлекательными: стоимость таунхауса с двумя спальнями начинается от 900 тыс. дирхамов. Фактически, 41% сделок по виллам и таунхаусам на этапе строительства в первом полугодии 2018 года были заключены на сумму менее 2 млн дирхамов.

Размер объектов также остаётся привлекательным: 47% сделок пришлись на площадь от 2 000 до 2 500 квадратных футов, а 43% — на площадь более 2 500 квадратных футов. Кроме того, 45% сделок пришлись на объекты с четырьмя спальнями, а 41% — с тремя спальнями.

Вторичный рынок: сделки с квартирами

На данный момент в этом году продано 4 472 готовые квартиры, при этом три самые популярные локации остались теми же, что и в прошлом году: Dubai Marina, Sports City и International City.

Объекты стоимостью от 500 тыс. до 1 млн дирхамов по-прежнему остаются наиболее распространённым типом сделок, составляя 31% от общего объёма, тогда как 22% сделок пришлись на объекты стоимостью менее 500 тыс. дирхамов.

В отличие от сделок на этапе строительства, наибольшим спросом пользовались объекты площадью от 500 до 1 000 квадратных футов, на которые пришлось 40% сделок, тогда как на объекты площадью менее 500 квадратных футов пришлось 21%. Квартиры с одной спальней по-прежнему оставались фаворитом, составляя 42% сделок, а студии заняли второе место с долей 28%.

Вторичный рынок: сделки с виллами и таунхаусами

С начала этого года на вторичном рынке было заключено в общей сложности 1 362 сделки с виллами и таунхаусами, а самыми популярными локациями стали Emirates Living, International City и Arabian Ranches.

Большинство объектов, представленных сегодня на вторичном рынке, по-прежнему относятся к более крупным: 58% сделок пришлись на объекты площадью более 2 500 квадратных футов. На объекты с тремя спальнями пришлось 40% сделок, а с четырьмя спальнями — 37%.

В соответствии с тенденцией, начавшейся в прошлом году, цены продажи в сегменте вторичных вилл и таунхаусов по-прежнему считаются доступными: 51% сделок были заключены на сумму менее 2 млн дирхамов, а 32% — на сумму более 3 млн дирхамов.

Ввод в эксплуатацию нового предложения

Немногим более 10 400 объектов было введено в эксплуатацию в первом полугодии 2018 года. Наибольший объём ввода пришёлся на Dubailand — более 2 200 объектов; Jumeirah Village Circle — более 1 300 объектов; и Dubai Silicon Oasis — более 900 объектов.

К концу года ожидается ввод ещё 8 000 объектов, причём большая часть из них будет расположена в районе Dubailand.

Строительство и запуск новых проектов также не демонстрируют признаков замедления. В первом квартале 2018 года было анонсировано 42 000 новых объектов — на 50% больше по сравнению с первым кварталом 2017 года, когда было запущено 28 000 объектов.

Чего ожидать до конца 2018 года

Объём сделок, скорее всего, продолжит развиваться в текущем темпе — более медленном, чем в прошлом году, для рынка недвижимости на этапе строительства, и стабильном, устойчивом темпе для вторичного рынка. Хотя цены продолжают снижаться, многие потребители всё ещё колеблются между покупкой сейчас или ожиданием, а крупный первоначальный взнос, необходимый для покупки недвижимости, по-прежнему остаётся препятствием для большинства конечных покупателей.

Всё больше застройщиков присоединяются к тренду «аренда с последующим выкупом», который может стать жизнеспособным вариантом для конечных покупателей, у которых нет средств на первоначальный взнос для покупки недвижимости. Если условия останутся реалистичными и доступными для конечного покупателя, эта тенденция может оживить продажи на этапе строительства и помочь снизить текущее давление на застройщиков, вызванное непроданными готовыми объектами.

После официального вступления в силу нового десятилетнего визового законодательства и законодательства о 100%-ном владении иностранными компаниями во втором полугодии, а также раскрытия всех деталей, это, безусловно, окажет косвенное влияние на индустрию недвижимости, поскольку может привлечь в ОАЭ больше специалистов, способных позволить себе покупку недвижимости. Новое законодательство также, вероятно, придаст экспатам уверенности в инвестировании в местную недвижимость, благодаря гарантии того, что они смогут оставаться в стране в течение более длительного периода.

Автор: Линнетт Абад, директор по данным и исследованиям, propertyfinder.ae