Où et quoi achète-t-on à mi-parcours de 2018 ?

Lynnette Abad, directrice des données et de la recherche chez Propertyfinder Group, a analysé les chiffres des transactions pour révéler comment 2018 se compare à l’année dernière, et ce qui attend le marché des biens sur plan.

Cette année a jusqu’à présent enregistré des niveaux de transactions inférieurs à l’année dernière, avec une baisse des prix qui se poursuit à la fois dans les ventes et les locations dans la majorité des zones de Dubaï, certaines en baisse de 10 % en glissement annuel. Certaines tendances de l’année dernière se sont poursuivies, les promoteurs continuant à proposer des plans de paiement attractifs, y compris des formules de location-achat, qui ont commencé à gagner du terrain au second semestre 2017.

Le marché locatif

Alors que les locataires gardent toujours la main sur la négociation du nombre de chèques, nous avons observé cette année une nouvelle tendance où les locataires ont pu négocier un loyer nettement plus bas en échange d’un paiement en un seul chèque. Avec ce type de levier attractif, la tendance revient vers un paiement annuel forfaitaire unique.

Plus de 55 % des transactions locatives au premier semestre 2018 ont été réglées en un seul chèque, alors que sur la même période l’année dernière, la moitié des transactions locatives étaient réglées en quatre chèques, ce qui était la tendance courante l’année précédente. Nous continuons également à observer des locataires négocier un mois de loyer gratuit et, dans certains cas, des avantages supplémentaires tels que des bons cadeaux et des charges gratuites dans le cadre du processus de signature.

Le marché de la vente

L’un des changements les plus notables observés cette année est une baisse de 30 % du volume des ventes sur plan entre le premier semestre 2017 et le premier semestre 2018.

Parallèlement, le marché secondaire est resté stable en comparant le premier semestre de 2017 à celui de 2018. Les transactions ont oscillé autour de 6 000 durant le premier semestre des deux années.

Sur plan : transactions d’appartements

Un total de 7 906 appartements sur plan ont été vendus depuis le début de l’année 2018. Les trois zones les plus actives en volume de transactions sont Mohammed Bin Rashid City, Business Bay et Jumeirah Village Circle.

Parmi les transactions de cette année, 14 % concernaient des unités coûtant moins de 500 000 AED, tandis que 41 % concernaient des transactions entre 500 000 et 1 million d’AED.

La demande pour les appartements plus petits est forte, avec 42 % des unités faisant moins de 500 pieds carrés. La majorité des ventes continuent de concerner les studios et les appartements d’une chambre, représentant respectivement 38 % et 35 % des transactions.

Sur plan : transactions de villas/maisons de ville

Un total de 755 transactions de villas/maisons de ville sur plan ont été enregistrées depuis le début de l’année, soit une baisse de 70 % des ventes de villas/maisons de ville sur plan par rapport à la même période l’année dernière. Les trois zones les plus actives en volume de transactions sont Akoya Oxygen, Townsquare et Mohammed Bin Rashid City.

Les prix des villas/maisons de ville sur plan restent attractifs, avec des prix débutant à seulement 900 000 AED pour une maison de ville à deux chambres. En effet, 41 % des transactions de villas/maisons de ville sur plan au premier semestre 2018 étaient inférieures à 2 millions d’AED.

La taille des unités reste également attractive, avec 47 % des transactions entre 2 000 et 2 500 pieds carrés et 43 % supérieures à 2 500 pieds carrés. Par ailleurs, 45 % des transactions concernaient des logements de quatre chambres et 41 % de trois chambres.

Marché secondaire : transactions d’appartements

À ce jour, 4 472 appartements prêts à l’habitation ont été vendus cette année, les trois zones les plus populaires restant les mêmes que l’année dernière : Dubai Marina, Sports City et International City.

Les unités entre 500 000 et 1 million d’AED continuent d’être les transactions les plus courantes, représentant 31 % des transactions, tandis que 22 % des transactions concernaient des unités de moins de 500 000 AED.

Contrairement aux transactions sur plan, les unités entre 500 et 1 000 pieds carrés sont restées les plus recherchées, représentant 40 % des transactions, tandis que 21 % concernaient des unités de moins de 500 pieds carrés. Les appartements d’une chambre restent les favoris avec 42 % des transactions, les studios arrivant en deuxième position avec 28 % des transactions.

Marché secondaire : transactions de villas/maisons de ville

Un total de 1 362 transactions secondaires de villas/maisons de ville ont été enregistrées depuis le début de l’année, les zones les plus populaires étant Emirates Living, International City et Arabian Ranches.

La majorité des unités secondaires actuellement sur le marché restent de grande taille, avec 58 % des transactions concernant des unités de plus de 2 500 pieds carrés. Les logements de trois chambres représentaient 40 % des transactions, tandis que 37 % concernaient des logements de quatre chambres.

Conformément à la tendance amorcée l’année dernière, les prix de vente restent considérés comme abordables dans le segment secondaire des villas/maisons de ville, avec 51 % des transactions inférieures à 2 millions d’AED, tandis que 32 % dépassaient 3 millions d’AED.

Livraison de la nouvelle offre

Un peu plus de 10 400 unités ont été livrées au premier semestre 2018. Les plus grandes livraisons ont eu lieu à Dubailand, avec plus de 2 200 unités ; Jumeirah Village Circle, avec plus de 1 300 unités ; et Dubai Silicon Oasis, avec plus de 900 unités.

D’ici la fin de l’année, 8 000 unités supplémentaires devraient être livrées, la majorité étant située dans la zone de Dubailand.

La construction et le lancement de nouveaux projets ne semblent pas non plus ralentir. Au premier trimestre 2018, 42 000 unités ont été annoncées dans le cadre de nouveaux lancements, soit 50 % de plus qu’à la même période l’année dernière, où le nombre de lancements au premier trimestre 2017 était de 28 000 unités.

À quoi s’attendre pour le reste de 2018

Les transactions devraient très probablement continuer à suivre le rythme actuel, plus lent que l’année dernière pour le marché sur plan, et à un rythme stable et régulier pour le marché secondaire. Alors que les prix continuent de baisser, de nombreux consommateurs hésitent encore entre acheter maintenant ou attendre, et l’important apport initial nécessaire pour acheter un bien reste un obstacle pour la plupart des utilisateurs finaux.

De plus en plus de promoteurs adoptent la formule de location-achat, qui pourrait être une option viable pour les utilisateurs finaux ne disposant pas de l’apport nécessaire pour acheter un bien. Tant que les conditions restent réalistes et abordables pour l’utilisateur final, cette tendance pourrait relancer les ventes sur plan et contribuer à réduire la pression actuelle sur les promoteurs causée par les stocks de biens prêts invendus.

Une fois que la nouvelle législation sur le visa de dix ans et la propriété à 100 % des entreprises étrangères sera officiellement publiée au second semestre et que tous les détails seront connus, cela aura certainement un effet indirect sur le secteur immobilier, car cela pourrait attirer davantage de population de cols blancs aux Émirats arabes unis, capable de se permettre d’acheter un bien. La nouvelle législation devrait également donner aux expatriés la confiance nécessaire pour investir localement dans l’immobilier, grâce à l’assurance de pouvoir rester dans le pays plus longtemps.

Par Lynnette Abad, directrice des données et de la recherche, propertyfinder.ae