Biens sur plan, biens prêts à l’emploi et au-delà

Fintan Flannelly, directeur des ventes et du hors plan chez Exclusive Links Real Estate Brokers, se penche sur l’évolution de la demande pour les biens sur plan et les biens prêts à l’emploi, et partage sa vision de l’orientation future du marché.

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Le marché immobilier de Dubaï est en constante évolution et a beaucoup changé depuis que je m’y suis installé en 2015. La demande sur le marché a évolué à mesure que l’éventail des options immobilières proposées aux acheteurs s’est élargi, leur ouvrant des possibilités auparavant inexistantes. Je pense que cette évolution va se poursuivre à mesure que Dubaï continue de croître et de se développer.

Contrairement à de nombreux autres marchés immobiliers matures dans le monde, Dubaï a l’avantage de disposer encore de zones vierges pouvant être aménagées. Combiné à une grande vision d’avenir, cela signifie que les possibilités que recèlent ces zones, à Dubaï comme dans le reste des Émirats arabes unis, peuvent réellement se concrétiser.

Si l’on se replonge en 2016, on constate un changement dans les habitudes d’achat : alors que les biens prêts à l’emploi avaient toujours la préférence des clients, l’intérêt pour les options sur plan a commencé à augmenter. Les biens prêts à l’emploi n’étaient disponibles que dans certaines zones ou communautés établies et affichaient généralement un prix plus élevé, ce qui les rendait inaccessibles pour de nombreux acheteurs potentiels.

C’est à cette époque que davantage de biens sur plan ont commencé à apparaître sur le marché. Leurs plans de paiement n’étaient pas toujours les plus avantageux, car beaucoup étaient concentrés durant la période de construction, avec un solde à la livraison. Mais à mesure que de plus en plus de promoteurs sont arrivés sur le marché avec des constructions neuves, modernes, contemporaines, de grande qualité et souvent de faible hauteur, ces promoteurs ont commencé à relever la barre pour les biens sur plan. Les nouveaux projets sur plan ne se situaient plus dans les zones traditionnelles de Dubaï, mais un peu plus loin, créant de nouvelles communautés. Cette augmentation de l’offre sur le marché a permis de proposer des biens plus abordables avec de meilleurs plans de paiement pour les acheteurs.

Ce mouvement en dehors des emplacements établis et traditionnels de Dubaï a marqué, selon moi, le début d’un changement de mentalité, de nombreux résidents estimant souvent que les zones situées en dehors des emplacements traditionnels seraient trop éloignées. Cependant, de nombreux acheteurs potentiels qui ne souhaitaient pas acheter dans des zones à forte densité avaient désormais la possibilité de s’installer dans des zones à densité plus faible offrant davantage d’équipements, comme des parcs, au sein de communautés fermées.

La popularité croissante et l’augmentation des achats de biens sur plan ont obligé les vendeurs de biens prêts à l’emploi, souhaitant déménager ou acquérir plus grand, à devenir plus compétitifs. Le principal avantage réel des biens prêts à l’emploi par rapport à la plupart des options sur plan résidait dans leur emplacement privilégié ; c’était donc essentiellement sur le prix qu’ils pouvaient rivaliser avec les ventes sur plan.

L’un des principaux attraits des biens sur plan, à cette époque, était qu’au moment de la livraison, l’acheteur bénéficiait d’une plus-value du capital. Cependant, un changement des conditions de marché est survenu en 2017-2018, ce qui n’a pas toujours été le cas. Ce changement de marché a ouvert la voie au retour en force des ventes de biens prêts à l’emploi. Cela a également signifié que les promoteurs de biens sur plan ont dû faire preuve de plus de créativité dans leurs plans de paiement.

La bataille constante entre les ventes de biens sur plan et de biens prêts à l’emploi s’est poursuivie en 2019, les promoteurs proposant désormais des plans de paiement encore plus avantageux pour tenter de séduire les acheteurs potentiels. L’un des principaux arguments de vente des biens sur plan est la possibilité de s’asseoir et d’examiner les plans d’étage afin de sélectionner l’unité précise que l’on souhaite et de pouvoir en juger le mérite avant de prendre une décision. Certains clients apprécient particulièrement cet aspect, qui leur permet de personnaliser le bien selon leurs envies lors de son aménagement.

Cela peut convenir à certains, mais d’autres acheteurs préfèrent nettement un bien prêt à l’emploi, car ils bénéficient de l’avantage indéniable de pouvoir visiter chaque bien exactement tel qu’il est actuellement. Vous savez donc exactement ce que vous obtenez avant de vous engager, ce qui n’est pas toujours le cas avec les biens sur plan, où les choses peuvent changer en cours de construction.

Quels que soient les avantages et les inconvénients associés aux deux types de biens, avec les niveaux de prix actuels du marché et les diverses options offertes aux acheteurs, il n’y a jamais eu de meilleur moment pour acheter à Dubaï.

On n’entend souvent parler que du débat opposant le sur plan au prêt à l’emploi, le premier provenant du promoteur et le second du marché secondaire. Cependant, j’ai récemment remarqué l’émergence et la croissance d’un troisième segment : celui des biens neufs prêts à l’emploi proposés par les promoteurs eux-mêmes. Il s’agit des biens que les promoteurs ont construits mais n’ont pas vendus sur plan en 2017/2018 en raison de la demande du marché.

Ce nouveau segment satisfera de nombreux acheteurs potentiels qui ne souhaitent pas acheter sur le marché secondaire. Bon nombre de ces biens sont finis selon des normes élevées et situés dans de nouvelles communautés en plein essor. D’une certaine manière, il devrait être plus facile pour les acheteurs potentiels de s’engager dans l’achat de ces biens, puisqu’ils peuvent voir le produit final, plutôt que d’être amenés à prendre une décision financière importante en n’ayant vu que des brochures et des plans d’étage en 2D. Ils peuvent désormais visiter physiquement le bien neuf, comme ils le feraient pour n’importe quel bien prêt à l’emploi.

La seule chose que je conseille toujours à mes clients envisageant d’acheter dans ce troisième segment est que les unités disponibles directement auprès d’un promoteur sont, dans certains cas, celles que d’autres acheteurs, ayant acheté sur plan, n’ont pas souhaité conserver. Il convient de se demander pourquoi elles n’ont pas été achetées et si le bien répond réellement à vos besoins et constitue la bonne option pour vous.

Je considère ce troisième segment comme un ajout positif aux options classiques sur plan et prêtes à l’emploi disponibles sur le marché. Comme pour ces deux options traditionnelles, ce troisième segment présente des avantages et des inconvénients, et séduira davantage certains acheteurs que d’autres selon leur situation. Le secteur immobilier aux Émirats arabes unis est dynamique, avec de nouvelles opportunités arrivant régulièrement sur le marché, toutes destinées à répondre aux besoins de différents clients.

On me demande souvent, en tant que client potentiel, quelle est la meilleure option entre acheter sur plan ou prêt à l’emploi. Mon conseil reste toujours le même : l’option à privilégier dépend entièrement de votre situation. Lorsque vous parlez à votre agent immobilier, il est utile d’être transparent sur vos projets à long terme afin qu’il puisse réellement vous conseiller sur les meilleures options pour vous.

Par Fintan Flannelly, directeur des ventes et du hors plan chez Exclusive Links Real Estate Brokers