随着资本增值放缓，投机者是否已转变为房东？

2017年8月3日

在propertyfinder.ae最近发布的2017年趋势报告中，我们一位备受尊敬的经纪人指出了一个新趋势：迪拜住宅租赁市场中”隐性库存”的回归。这些房源是买家长期空置的单位，他们此前只希望从资本增值中获利，但随着房价过去三年持续下跌，部分业主如今开始将这些单位投入租赁市场。

这些新增房源正在增加当地的供应量，也是近期租金跌幅超过房价跌幅的原因之一。据仲量联行（JLL）报告，2017年计划交付的住宅单位还将增加25,000套，若全部交付，迪拜的住宅总存量将达到48.3万套。不过，包括仲量联行在内，没有人预计年底前会有接近这一数字的交付量。

确实，直到2-3年前，投机者还主导着迪拜自由区市场——他们大多是现金买家，追求快速的资本增值，对租金收益或将房产出租（即便是已竣工的房产）并不太感兴趣。

但为什么投资者会不想要出租房产所带来的额外收入呢？尤其是考虑到迪拜的租金收益率处于高个位数水平。原因有几个方面。

其中一部分房产是为休闲度假目的而购买的。迪拜凭借其全年阳光、一流的配套设施和热情友好的氛围，一直是本地区乃至全球富裕人士的首选目的地。出于文化原因，一些业主不愿出租为个人使用而购买的房产，即使这些房产一年360天都处于空置状态！尽管家庭预算正受到挤压，但我认为这种情况不会改变。

罪魁祸首主要是迪拜的租赁法规，其租金上限和较长的退租通知期严重偏向于租户一方。这虽然对租户有利，但也可能限制业主对自身物业的处置自由度。那些以交房时无租客为条件出售的房产，往往能以溢价挂牌并成交。

但随着房价已连续下跌3年，许多业主正在重新评估策略，部分人已将其物业投入租赁市场，从而增加了供应量。再加上新项目的交付以及石化及相关行业就业人数的减少，供应量进一步增加，导致租金下跌。

这对租户来说又是一个好消息，但对业主而言也并非全是坏消息。

一些更精明的单间公寓和一居室公寓业主正日益利用迪拜的过境流动性及其在商务和休闲方面的吸引力，通过装修公寓并将其用于短租。此类公寓，尤其是位于迪拜热门区域的公寓，即便考虑到较高的空置率和20%至30%的管理费，仍能实现净两位数的回报率。

将物业出租不足六个月的行为被归类为度假租赁，因此归迪拜旅游部门管辖，而非房地产监管机构，因此租金上限和退租通知期规定并不适用。这为业主提供了更大的灵活性，无论他们选择出售还是自用该物业。

短租在小户型公寓业主中越来越受欢迎，但对于大户型公寓和别墅而言则不是那么可行的选择，因为这类房产在短租客群中并不那么受欢迎。

尽管房价下跌，一些来自英国和欧洲的业主正在出售阿联酋资产，以利用强势美元以及英镑/欧元在英国脱欧后处于历史低位所带来的汇兑收益。他们通常将房产出售给希望迈入置业阶梯的按揭购房者，此时房价仍处于自2012年底以来的最低水平，购买力仍在其可承受范围之内。

因此，尽管房价下跌、油价低迷、区域经济增长乏力，情况也并非全然负面。租金下降——如果你是租户，这当然是好事。房价下降——如果你是买家，这也是好事。美元走强——如果你是卖家，这是好消息。而对于途经此地的人来说，市场上也有更多短租房源可供选择。

本文曾刊登于《海湾时报》（Khaleej Times），发表日期为2017年8月1日。