阿布扎比购房与租房比较

阿布扎比作为阿联酋首都,每年都吸引着来自世界各地的外籍人士。该酋长国为租房者和潜在购房者都提供了良好的选择,因此关于租房还是购房的讨论也时常出现。Crompton Partners董事总经理Ben Crompton在此分享他对市场的见解,以及阿布扎比租房与购房的比较。

了解阿布扎比房地产市场

阿布扎比早在2005年就向非阿联酋籍人士开放了房地产市场,允许外籍人士在指定的“投资区”购置房产。多年来,外籍人士可购房的投资区数量不断增加,如今已达到30个不同区域,部分区域的发展程度高于其他区域。这一向非阿联酋籍人士开放市场的举措,是鼓励外籍人士投资阿布扎比房地产的第一步。多年来,政府还推出了进一步的改革措施,让外籍人士在阿布扎比购房更具吸引力。

其中特别值得关注的两项变化是产权证制度的实施,以及永久产权(fee simple)所有权的引入。

此前,外籍人士购房时,只能以99年租赁的形式拥有房产。此外,购房者唯一的所有权证明就是买卖协议(SPA)。这确实让部分购房者感到缺乏保障。

然而,随着制度转向永久产权所有权,这一切近来发生了变化,购房者可完全拥有其房产,并获得产权证作为所有权证明。因此,如今在阿布扎比购房的保障程度,已远高于以往。

此外,阿布扎比在期房购买方面的保障也大幅提升。2015年颁布的一项法律旨在保护投资者在阿布扎比购买期房时的资金安全。该法律对开发商如何使用购房者预付款项做出了规定。因此,如果您购买期房,开发商将不再能够将您支付的首期款项挪作他用、投入其他项目。相关资金将存放于托管账户中,只有在达到相应的项目节点后才能予以拨付。此外,若开发商延迟交付项目,也将面临相应处罚。

综上所述,如今在阿布扎比成为投资者或自住业主,比过去几年更具吸引力。

自住业主与租户——阿布扎比租赁市场

阿布扎比房产所有权相关规则的诸多变化,均旨在鼓励更多人成为自住业主。相比将房产出租的投资者,政府和监管机构通常更倾向于自住业主,因为这有助于将高技能劳动力留在国内,同时居住在房产中的人也更有可能悉心维护房产。

然而,对于潜在租户来说,始终存在这样一个问题:“哪种方式更划算?购房还是租房能为我省下更多钱?”

这实际上取决于两个因素——您所关注区域的租金回报率,以及您能获得的贷款利率。

阿布扎比的租金回报率

阿布扎比是一个租金回报率相当高的投资区域。几乎所有区域的毛回报率至少在6%至8%之间——这意味着一年的租金相当于房产价值的6%至8%。如果房产价值为100万迪拉姆,那么您每年将支付6万至8万迪拉姆的租金。

租金与房贷利息的比较

根据具体贷款方案的不同,利率大约在4%左右。将其与租金回报率相比较,您会立刻发现,成为自住业主相比租房能节省多少费用。以4%的利率计算,若您贷款100万迪拉姆购房,每年还款为4万迪拉姆,相比租房每年至少可节省2万迪拉姆!实际上,由于需要支付25%的现金首付,您实际贷款金额仅为75万迪拉姆,因此每年还款额甚至会更低,约为3万迪拉姆。

这种情况在世界其他地方并非总是如此。例如在纽约或伦敦等地,租金回报率要低得多,大约仅为2%——在这些地区,租房自然比购房更为划算。

当然,这只是一个较为简化的分析,我们尚未考虑资本增值因素。许多人购房是出于对房产长期升值的考量,但如果单纯从居住的日常开支角度来看,比较租金回报率与贷款利率更具参考意义。而在阿布扎比,通过这样的比较可以清楚地看到,自己投资、成为自住业主才是更明智的选择。

成为阿布扎比自住业主的障碍与顾虑

购房面临的最大障碍在于,人们认为购房成本会更高。作为外籍人士,您需要支付25%的首付,人们也担心一旦市场下行,可能会在某个时点亏损。

第二个问题是对阿布扎比法律框架缺乏了解,主要涉及您作为业主的权益保障,以及在仍持有房产的情况下离开该国会面临怎样的情况。

这两个问题其实都很容易解决。

只有在您出售房产时,才会真正实现亏损(或盈利)。购买您能负担得起的房产,意味着您可以掌控出售的时机。您完全可以在市场波动中避免亏损,并在市场对您有利时选择出售。

如果您考虑到未来可能离开阿布扎比,但仍希望保留该房产,您可以将其委托给物业管理公司,在不适合出售的时期代为打理。此外,专业的物业管理公司还能协助处理各种可能让人感到棘手的当地法律事务。

只有在您无法掌控出售时机的情况下,才会在房产投资上亏损,而只要保持理性,掌控这一时机其实并不困难。

对在阿布扎比未来发展的承诺

许多迁居阿布扎比的外籍人士原本只打算在此停留有限的一段时间。潜在购房者常常将此视为顾虑,从而对在该酋长国购置房产望而却步。有些人会问,是否存在一个最佳居留期限,使得购房才划算。要计算购房成本以及需要多长时间才能收回成本、并开始比租房更省钱,其实并不复杂。

处于这种情况下的人士,需要了解购房成本是多少,以及在什么时间点能够收回这些成本,并开始比支付租金更划算。

在阿布扎比购房的成本相对较低——购房成本约为房产购买价值的4%,因为您需要支付市政费和银行安排费等相关费用。

回到此前100万迪拉姆房产、年租金6万至8万迪拉姆的例子,您将在第一年内收回购房成本,并从第二年起开始比支付租金更省钱。

您的退出计划——为变化做好准备

情况总会发生变化,因此提前做好心理准备,并为日后可能离开阿布扎比的情况制定应对方案,是十分重要的。例如,如果您在海外获得一份绝佳的新工作,您打算如何处理在阿联酋的这套房产?

真正亏损的人,往往是那些因一时冲动而仓促出售房产的人。相反,如果您能够清醒地面对形势,并制定周全的退出策略,便能始终确保物尽其用、物有所值。

从一开始,您就应该与您信任且合得来的经纪人合作。确保您的房贷具备必要的灵活性,并找到一家能让您安心的物业管理公司,以便在您身处海外期间,妥善照看您的房产。

通过合理规划,相比租房,购房可以让您在住房成本上实现显著节省。即使您只打算在此短期停留,只要选择自己能够负担得起的房产,并与行业专业人士合作,确保您始终掌握主动权,也能从中受益。

作者:Ben Crompton,Crompton Partners房地产经纪公司董事总经理