Как правильно выбрать время для покупки недвижимости в Дубае

Когда речь заходит о покупке недвижимости, всё решает время. Цена — это то, что вы платите. Ценность — это то, что вы получаете». Так сказал Уоррен Баффет.

Имея честь быть причастным к рынку недвижимости ОАЭ уже четырнадцать лет, случался ли хоть один день, когда мне не задавали вопрос: «Сейчас хорошее время для покупки?»

Разумеется, нет. Дубай всегда был зрелищем для эмиратских и международных покупателей, и в этом он ничем не отличается от любого другого мирового города — за исключением того, что он попросту младенец по сравнению с такими направлениями, как Лондон, Париж, Нью-Йорк, Гонконг и Сидней, ведь указ о предоставлении права собственности иностранцам был издан лишь в 2002 году.

Столь стремительно развивающийся рынок, конечно, несёт в себе и другие соображения, но также и огромные возможности. Движимые силой настроений, существующие и потенциальные владельцы недвижимости нередко реагируют поспешно, а не сосредоточенно. Как также говорил Уоррен Баффет: «Игры выигрывают те игроки, которые сосредоточены на игровом поле, а не те, чьи глаза прикованы к табло. Если вместо этого вы сосредотачиваетесь на предполагаемом изменении цены рассматриваемой покупки, вы занимаетесь спекуляцией. В этом нет ничего предосудительного. Однако я знаю, что сам не способен успешно заниматься спекуляциями, и скептически отношусь к тем, кто утверждает, что стабильно преуспевает в этом».

В большинстве развитых районов Дубая цены на недвижимость упали на 30% с пикового значения в конце 2008 года, при этом квартиры в большинстве случаев показали себя лучше, чем виллы. Некоторые аналитики прогнозируют продолжение нисходящего тренда и в 2018 году — как в цене, так и в арендной стоимости готовой недвижимости, — в то время как в этом году наблюдался заметный рост покупок недвижимости на этапе строительства: зафиксировано 16 173 сделки к августу 2017 года, а рекордным месяцем стал июль с 2220 передачами прав собственности.

Хорошее ли сейчас время для владения недвижимостью или хорошее ли время для покупки — в первую очередь зависит от личных обстоятельств каждого человека. Вы должны понимать, зачем хотите купить недвижимость, чего хотите достичь в период владения ею и, что самое важное, что вы можете позволить себе купить и поддерживать в качестве обязательства в дальнейшем.

Ещё во времена до кризиса инвесторы покупали недвижимость как товар, когда в день заключались тысячи сделок — но те времена давно прошли.

Материальная и финансовая цель владения недвижимостью — создание богатства с течением времени, будь то за счёт роста капитала, дохода от аренды или просто отказа от выплаты своих тяжело заработанных денег арендодателю в виде арендной платы. Темы недвижимости на этапе строительства, нового предложения, выходящего на рынок, и влияния Expo 2020 заслуживают отдельной колонки — поэтому здесь я сосредоточусь на готовой недвижимости, которая менее подвержена спекуляциям. Объекты, способные приносить чистую доходность свыше 6% годовых, — верный признак того, что сейчас хорошее время для покупки.

Если вы рассматриваете покупку для собственного проживания, в игру вступают ключевые факторы. Расположение и транспортная доступность относительно работы и школ, цена, площадь, удобства, инфраструктура и состояние объекта. Если вы планируете оставаться в ОАЭ три года и более, то имеет смысл владеть недвижимостью, в которой вы живёте, чтобы создавать личный капитал — при условии, что такая позиция вряд ли создаст для вас финансовый стресс в будущем.

Если вы планируете оставаться в ОАЭ три года и более, то имеет смысл владеть недвижимостью, в которой вы живёте

Никогда не позволяйте себя вынудить продать недвижимость, если этого можно избежать; продумывайте свою стратегию выхода заранее и не берите на себя чрезмерных обязательств.

Для конечного пользователя следующим естественным шагом после приобретения недвижимости становится её персонализация и улучшение. Многие объекты в Дубае сейчас выглядят уставшими и нуждаются в некотором уходе — как с эстетической, так и с практической точки зрения. Это не только повысит комфорт вашего проживания, но и модернизация недвижимости сделает её более привлекательной и востребованной при продаже. Это признак взросления рынка.

Для инвестора, ищущего высокодоходную, но стабильную инвестицию, многое из вышесказанного остаётся справедливым, и не стоит отказываться от этого подхода, сосредотачиваясь только на цене. К сожалению, довольно распространена ситуация, когда владельцы недвижимости, особенно проживающие за пределами Дубая, пренебрегают своим объектом, пока продолжает поступать арендный чек. Мудрый инвестор — тот, кто стремится не просто получить хорошую доходность, но и максимизировать её. Существует притяжение к совершенно новой недвижимости из-за более высоких характеристик и меньших проблем с обслуживанием, но также стоит учитывать, что некоторые из самых востребованных для аренды объектов расположены в лучших центральных локациях Дубая, хотя и стареют.

Худшая ситуация для арендодателя — когда недвижимость остаётся пустой между арендаторами. Каждый месяц простоя составляет 8,3% от годовой арендной платы, а это не то, чего хочется, верно? Периоды простоя дорого обходятся инвестору, поэтому убедитесь, что у вас хорошие отношения с арендатором, и мягко проверяйте его при заключении договора. Поддерживайте вашу недвижимость в презентабельном виде для просмотров — первое впечатление имеет значение и отражается на репутации арендодателя.

Поддерживайте недвижимость в таком состоянии, будто вы сами в ней живёте: устранять мелкие неполадки каждые несколько месяцев, пока в объекте живёт арендатор, лучше, чем снимать его с рынка ради полного капитального ремонта.

Если у вас хороший арендатор, и он просит о снижении цены на 5% при продлении договора в соответствии с рынком, согласитесь на это — это лучше, чем упорствовать в своей цене, получить пустующий объект, а затем всё равно принять более низкое предложение.

Если вы всё же столкнулись с периодом простоя, подумайте об обновлении ванных комнат или кухни — это повысит ценность и спрос на вашу недвижимость.

Рассмотрите возможность принимать от шести до двенадцати чеков — подобно тому, как рынок аренды в Великобритании основан на ежемесячных платежах. Таким образом вы сможете обосновать более высокую годовую арендную плату, и спрос снова будет выше.

Когда арендные ставки снижаются, что, скорее всего, произойдёт в ближайшие месяцы, инвесторам нужно действовать разумно. Недвижимость — это долгосрочная игра, и она щедро вознаградит вас, если объект останется сданным в аренду.

Наконец, работайте с авторитетным агентом по недвижимости, который представляет ваши интересы и интересы вашей недвижимости и действительно заботится о вас — хороший управляющий недвижимостью обеспечит более высокую доходность.

---

Автор: Хелен Тэтем, управляющий партнёр Prime Places Real Estate.

Эта статья была опубликована в выпуске Prestige Magazine за ноябрь/декабрь 2017 года.