Готовое жильё, недвижимость на этапе строительства и не только

Финтан Флэннелли, менеджер по продажам и недвижимости на этапе строительства в Exclusive Links Real Estate Brokers, рассматривает изменения спроса на недвижимость на этапе строительства и готовое жильё, а также делится своим мнением о том, куда движется рынок дальше.

Рынок недвижимости Дубая постоянно меняется и заметно эволюционировал с тех пор, как я переехал сюда в 2015 году. На рынке произошли сдвиги в спросе, поскольку диапазон вариантов недвижимости для покупателей расширился, открыв им возможности, которые ранее были недоступны. Я считаю, что эта эволюция продолжится по мере того, как Дубай продолжает расти и расширяться.

В отличие от многих других зрелых рынков недвижимости по всему миру, Дубай обладает преимуществом — здесь всё ещё есть нетронутые территории, которые можно застраивать. В сочетании с масштабным видением будущего это означает, что возможности, заложенные в этих территориях Дубая и остальных ОАЭ, действительно могут стать реальностью.

Если оглянуться на 2016 год, тогда произошёл сдвиг в покупательских привычках: если раньше готовое жильё традиционно было наиболее популярным среди клиентов, то теперь вырос интерес к вариантам на этапе строительства. Готовая недвижимость была доступна только в определённых районах или устоявшихся сообществах и, как правило, стоила дороже, что делало её недоступной для многих потенциальных покупателей по цене.

В это время на рынке стало появляться всё больше недвижимости на этапе строительства. Не всегда условия оплаты были самыми выгодными, поскольку многие проекты требовали основных выплат в период строительства с остатком к моменту передачи. Но по мере того, как всё больше застройщиков начали выходить на рынок с новыми проектами — современными, качественными и часто малоэтажными, — они начали поднимать планку для недвижимости на этапе строительства. Новые проекты на этапе строительства появлялись не в традиционных районах Дубая, а немного дальше, создавая новые сообщества. Этот рост предложения на рынке привёл к появлению более доступной недвижимости с более выгодными планами оплаты для покупателей.

Это движение за пределы устоявшихся, традиционных локаций Дубая стало, на мой взгляд, началом сдвига в мышлении, поскольку многие резиденты часто считали, что районы за пределами традиционных окажутся слишком удалёнными. Однако многие потенциальные покупатели, не желавшие приобретать недвижимость в районах с высокой плотностью застройки, теперь получили возможность переехать в районы с более низкой плотностью, которые предлагали больше удобств, таких как парки в закрытых сообществах.

Рост популярности и объёмов покупки недвижимости на этапе строительства означал, что тем, кто хотел продать своё готовое жильё, будь то для переезда или для увеличения площади, приходилось быть более конкурентоспособными. Единственным реальным преимуществом готового жилья перед большинством вариантов на этапе строительства было расположение в престижных локациях, поэтому единственным способом конкурировать по цене с продажами на этапе строительства оставалась именно цена.

Одной из главных привлекательных сторон недвижимости на этапе строительства в то время было то, что к моменту передачи объекта вы уже получали выгоду от роста стоимости капитала. Однако в 2017–2018 годах рыночные условия изменились, и это было не всегда так. Это изменение на рынке открыло путь для возвращения продаж готового жилья. Это также означало, что застройщикам объектов на этапе строительства пришлось проявлять больше изобретательности в своих планах оплаты.

Постоянное противостояние между продажами недвижимости на этапе строительства и готовым жильём продолжилось и в 2019 году, поскольку застройщики теперь предлагают ещё более выгодные планы оплаты, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Одним из главных преимуществ недвижимости на этапе строительства является возможность сесть и рассмотреть планы этажей, чтобы выбрать конкретный объект, который вам нужен, и оценить его достоинства перед принятием решения. Некоторым клиентам этот аспект очень нравится, поскольку он даёт возможность сделать недвижимость такой, какой они хотят её видеть, при оснащении.

Это может подойти одним, но другие покупатели гораздо больше предпочитают готовое жильё, поскольку оно даёт явное преимущество — возможность увидеть каждый объект именно таким, какой он есть сейчас. Таким образом, вы точно знаете, что получаете, прежде чем взять на себя обязательство, — что не всегда возможно с недвижимостью на этапе строительства, поскольку в процессе строительства что-то может измениться.

Независимо от плюсов и минусов, связанных с обоими типами недвижимости, при нынешнем уровне цен на рынке и разнообразии вариантов, доступных покупателям, сейчас как никогда подходящее время для покупки в Дубае.

Мы часто слышим только о споре между недвижимостью на этапе строительства и готовым жильём, где первое исходит от застройщика, а второе — со вторичного рынка. Однако в последнее время я заметил появление и рост третьего сегмента — нового готового жилья, предлагаемого застройщиками. Это объекты, которые застройщики построили, но не продали на этапе строительства в 2017–2018 годах из-за рыночного спроса.

Этот новый сегмент удовлетворит многих потенциальных покупателей, которые, возможно, не хотят приобретать недвижимость на вторичном рынке. Многие из этих объектов отделаны по высоким стандартам и расположены в новых, развивающихся сообществах. В некотором смысле потенциальным покупателям должно быть легче принять решение о покупке таких объектов, поскольку они могут увидеть готовый продукт, а не принимать серьёзное финансовое решение, основываясь лишь на буклетах и 2D-планах этажей. Вместо этого теперь они могут физически зайти в новое здание, как в любой готовый объект недвижимости.

Единственное, что я всегда советую своим клиентам при рассмотрении покупки в этом третьем сегменте, — это то, что объекты, доступные готовыми от застройщика, в некоторых случаях являются объектами, которые не захотели другие покупатели, приобретавшие на этапе строительства. Стоит задуматься, почему их не купили, и действительно ли эта недвижимость соответствует вашим требованиям и подходит ли она вам.

Я рассматриваю этот третий сегмент как позитивное дополнение к стандартным вариантам покупки на этапе строительства и готового жилья, доступным на рынке. Как и оба традиционных варианта, этот третий сегмент имеет свои плюсы и минусы и будет привлекателен для одних покупателей больше, чем для других, в зависимости от их обстоятельств. Индустрия недвижимости в ОАЭ динамична, и на рынок относительно регулярно выходят новые возможности, каждая из которых нацелена на удовлетворение потребностей разных клиентов.

Меня часто спрашивают потенциальные клиенты, какой вариант лучше — покупать на этапе строительства или готовое жильё. Мой совет всегда остаётся неизменным: выбор полностью зависит от вашей ситуации. При общении со своим агентом по недвижимости стоит быть открытым в отношении своих долгосрочных планов, чтобы он мог действительно посоветовать вам наилучшие варианты именно для вас.

Автор: Финтан Флэннелли, менеджер по продажам и недвижимости на этапе строительства в Exclusive Links Real Estate Brokers