Стали ли спекулянты арендодателями на фоне снижения прироста капитала?

3 августа 2017 года

В недавнем отчёте 2017 Trends Report от propertyfinder.ae один из наших самых уважаемых брокеров отметил новую тенденцию: возвращение «теневых запасов» на рынок аренды жилой недвижимости Дубая. Речь идёт о единицах жилья, которые покупатели долгое время держали пустующими, стремясь получить выгоду исключительно от роста стоимости капитала, но с учётом падения цен на протяжении последних трёх лет некоторые из них теперь выставляют свои объекты на аренду.

Эти дополнительные объекты увеличивают предложение на рынке и являются одной из причин того, что арендные ставки в последнее время снизились сильнее, чем цены продажи. По данным JLL, в 2017 году планируется сдать в эксплуатацию ещё 25 000 единиц жилья, что, в случае реализации, увеличило бы общий объём жилого фонда Дубая до 483 000 единиц. Впрочем, никто, включая саму JLL, не ожидает, что к концу года будет сдано что-либо близкое к этому количеству.

Ещё 2–3 года назад спекулянты доминировали на рынке свободных экономических зон Дубая — как правило, это были покупатели за наличные, стремившиеся к быстрой прибыли от роста капитала и не особо заинтересованные в доходности от аренды или сдаче своих объектов внаём, даже уже готовых.

Но почему инвестор может не желать дополнительного дохода, который принесла бы сдача недвижимости в аренду, особенно учитывая, что доходность от аренды в Дубае находится в диапазоне высоких однозначных значений? Причин тому несколько.

Часть этих объектов приобреталась для личного отдыха. Дубай с его круглогодичным солнцем, великолепной инфраструктурой и гостеприимной атмосферой был и остаётся излюбленным направлением для состоятельных людей региона и всего мира. По культурным причинам некоторые владельцы не станут сдавать в аренду недвижимость, приобретённую для личного пользования, даже если она пустует 360 дней в году! И хотя семейные бюджеты сейчас испытывают давление, я не думаю, что это изменится.

Главной причиной стало арендное законодательство Дубая с его ограничениями на повышение арендной платы и длительными сроками уведомления о выселении, которые в значительной степени защищают интересы арендаторов. Это отлично для арендаторов, но может ограничивать гибкость владельца в распоряжении своей собственностью. Объекты, которые продаются свободными от арендаторов на момент передачи, часто выставляются на продажу и продаются с наценкой.

Но с учётом того, что цены падают уже 3 года, многие пересматривают свою стратегию, и некоторые добавили свои объекты в фонд аренды, что увеличило предложение. Это, в сочетании с вводом новых проектов в эксплуатацию и сокращением занятости в нефтехимическом и смежных секторах, увеличило предложение, что привело к снижению арендных ставок.

И вновь — хорошая новость для арендаторов, но не всё так плохо и для владельцев.

Некоторые из наиболее дальновидных владельцев студий и однокомнатных квартир всё активнее используют преимущества транзитного характера Дубая и его популярности для бизнеса и отдыха, обставляя свои квартиры и сдавая их в аренду на краткосрочной основе. Такие квартиры, особенно расположенные в наиболее популярных районах Дубая, могут приносить чистую доходность в размере двузначных чисел даже с учётом высокого уровня простоя и комиссий за управление в размере 20–30%.

Сдача недвижимости в аренду на срок менее шести месяцев классифицируется как краткосрочная сдача внаём для отдыхающих и, следовательно, подпадает под юрисдикцию Департамента туризма Дубая, а не регулятора рынка недвижимости, поэтому ограничения на арендную плату и сроки уведомления здесь не применяются. Это даёт владельцам больше гибкости, если они решат продать объект или использовать его самостоятельно.

Краткосрочная аренда становится всё более популярной среди владельцев небольших квартир, но является менее подходящим вариантом для больших квартир и вилл, которые не так востребованы среди аудитории краткосрочной аренды.

Несмотря на падение цен, некоторые владельцы из Великобритании и Европы распродают активы в ОАЭ, чтобы воспользоваться валютной выгодой на фоне сильного доллара и исторически низкого курса фунта стерлингов/евро после Brexit. Как правило, они продают их ипотечным покупателям, стремящимся приобрести первую недвижимость, пока цены остаются доступными — они находятся на самом низком уровне с конца 2012 года.

Итак, несмотря на падение цен на недвижимость, низкие цены на нефть и вялую региональную экономику, не всё так плохо. Арендные ставки снижаются — отлично, если вы арендатор. Цены снижаются — хорошо, если вы покупатель. Доллар силён — хорошая новость, если вы продавец. А ещё на рынке появляется больше вариантов краткосрочного жилья для тех, кто находится здесь проездом.

Эта статья была опубликована в издании Khaleej Times 1 августа 2017 года.