Покупка или аренда недвижимости в Абу-Даби

Абу-Даби, столица Объединённых Арабских Эмиратов, ежегодно привлекает экспатов со всего мира. Эмират предлагает отличные варианты как для арендаторов, так и для потенциальных покупателей. Поэтому вопрос о том, арендовать или покупать недвижимость, возникает довольно часто. Бен Кромптон, управляющий партнёр Crompton Partners, делится своим взглядом на рынок и сравнивает аренду и покупку недвижимости в Абу-Даби.

Понимание рынка недвижимости Абу-Даби

Абу-Даби открыл рынок недвижимости для граждан других стран ещё в 2005 году, позволив экспатам приобретать недвижимость в специально выделенных «инвестиционных зонах». За прошедшие годы количество инвестиционных зон, где экспаты могут покупать недвижимость, увеличилось, и сейчас их насчитывается 30 — некоторые более развиты, чем другие. Это открытие рынка для иностранных граждан стало первым шагом на пути к привлечению экспатов к инвестициям в недвижимость Абу-Даби. За прошедшие годы правительство внесло и другие изменения, чтобы сделать покупку недвижимости в Абу-Даби более привлекательной для экспатов.

Особого внимания заслуживают два изменения: введение свидетельств о праве собственности и введение права собственности на условиях фригольда.

Ранее, покупая недвижимость в качестве экспата, вы могли владеть ею только на условиях 99-летней аренды. Более того, единственным подтверждением права собственности являлся договор купли-продажи (SPA). Это оставляло у некоторых покупателей ощущение незащищённости.

Однако недавно ситуация полностью изменилась: система перешла на фригольдное владение, благодаря чему покупатели становятся полноправными собственниками недвижимости и получают свидетельство о праве собственности в качестве подтверждения. Таким образом, сегодня покупка недвижимости в Абу-Даби сопряжена с гораздо большей защищённостью, чем это было исторически.

Помимо этого, значительно повысилась защищённость и при покупке недвижимости на этапе строительства в Абу-Даби. В 2015 году был принят закон, направленный на защиту ваших средств при инвестировании в строящуюся недвижимость в Абу-Даби. Закон ввёл правила относительно того, как застройщики могут использовать вносимые вами средства. Теперь, если вы покупаете недвижимость на этапе строительства, застройщики больше не могут использовать первоначальные платежи для финансирования других проектов. Средства хранятся на счетах эскроу и могут быть высвобождены проекту только по достижении определённых этапов. Кроме того, для застройщиков предусмотрены штрафы за задержку сдачи проектов.

Вывод из всего этого таков: сегодня быть инвестором или собственником-резидентом в Абу-Даби гораздо привлекательнее, чем в предыдущие годы.

Собственник-резидент против арендатора — рынок аренды Абу-Даби

Многие изменения в правилах владения недвижимостью в Абу-Даби были введены с целью стимулировать увеличение числа собственников-резидентов. Правительство и регуляторы, как правило, отдают предпочтение собственникам-резидентам, а не инвесторам, сдающим недвижимость в аренду, поскольку это удерживает квалифицированную рабочую силу в стране, а также означает, что люди, проживающие в недвижимости, с большей вероятностью будут заботиться о ней.

Однако у потенциального арендатора всегда возникает вопрос: «Что выгоднее? Сэкономлю ли я больше денег, покупая или арендуя жильё?»

Это действительно зависит от двух факторов — доходности от аренды в интересующем вас районе и процентных ставок по доступным вам кредитам.

Доходность от аренды в Абу-Даби

Абу-Даби — регион с довольно высокой доходностью инвестиций. Валовая доходность практически в каждом районе составляет как минимум от 6% до 8%, а это означает, что годовая арендная плата составляет от 6% до 8% от стоимости недвижимости. Если недвижимость стоит один миллион дирхамов, вы будете платить от AED 60 000 до AED 80 000 в год в качестве арендной платы за неё.

Сравнение аренды с процентами по ипотеке

Процентные ставки составляют примерно 4%, в зависимости от условий вашей сделки. Сравнивая это с доходностью от аренды, можно сразу увидеть, насколько владение недвижимостью выгоднее аренды с точки зрения экономии. 4% означает выплаты в размере AED 40 000, если вы занимаете один миллион для покупки недвижимости, что экономит вам как минимум AED 20 000 в год по сравнению с арендой! На самом деле вам нужно будет занять только AED 750 000, поскольку требуется первоначальный взнос в размере 25% наличными, поэтому ваши выплаты будут ещё ниже — около AED 30 000.

Так бывает не везде в мире. В некоторых местах, например в Нью-Йорке или Лондоне, доходность от аренды значительно ниже — около 2%, поэтому в таких регионах аренда почти всегда выгоднее покупки.

Конечно, это несколько упрощённая картина, и мы не учли рост стоимости капитала. Многие люди покупают недвижимость, рассчитывая на долгосрочный рост её стоимости, но если рассматривать исключительно повседневные расходы на жильё, имеет смысл сравнивать именно доходность от аренды и процентные ставки. В Абу-Даби, если сделать такое сравнение, становится очевидно, что инвестировать самому и стать собственником-резидентом — более выгодный выбор.

Препятствия и опасения при переходе к статусу собственника-резидента в Абу-Даби

Самое большое препятствие для покупки — это мнение, что она обойдётся дороже. Как экспату, вам потребуется первоначальный взнос в размере 25%, и существует опасение, что при падении рынка вы можете в какой-то момент потерять деньги.

Вторая проблема — непонимание правовой системы Абу-Даби, в первую очередь в части вашей защиты как собственника и того, что происходит, если вы покидаете страну, продолжая владеть недвижимостью.

Обе эти проблемы решаются довольно легко.

Убыток (или прибыль) фиксируется только в момент продажи недвижимости. Покупая то, что вы можете себе позволить, вы сохраняете контроль над тем, когда её продать. Вы можете гарантировать, что никогда не потеряете деньги при колебаниях рынка, и продать недвижимость тогда, когда рынок будет благоприятен именно для вас.

Если речь идёт о возможном отъезде из Абу-Даби при сохранении права собственности на недвижимость, вы можете передать её управляющей компании, которая позаботится о ней в периоды, когда продажа нецелесообразна. К тому же профессиональная управляющая компания может помочь со всеми местными юридическими вопросами, которые могут показаться слишком сложными.

Вы теряете деньги на недвижимости только в том случае, если не можете контролировать момент её продажи, а при разумном подходе сохранить такой контроль совсем несложно.

Готовность к будущему в Абу-Даби

Многие экспаты, переезжающие в Абу-Даби, планируют остаться в стране лишь на ограниченный период времени. Часто потенциальные покупатели указывают это как проблему, мешающую им решиться на покупку недвижимости в эмирате. Некоторые спрашивают, существует ли оптимальный срок пребывания в Абу-Даби, при котором покупка становится оправданной. Это несложно рассчитать: сколько составляют расходы на покупку и сколько времени потребуется, чтобы окупить их и начать экономить по сравнению с арендной платой.

Тем, кто находится в такой ситуации, важно понимать, каковы расходы на покупку и в какой момент эти средства окупятся, после чего начнётся экономия по сравнению с той арендной платой, которую пришлось бы платить.

В Абу-Даби покупка недвижимости обходится относительно недорого — расходы на покупку составляют примерно 4% от стоимости недвижимости, поскольку требуется оплатить такие сборы, как муниципальный сбор и сбор за оформление банковского кредита.

Если вернуться к более раннему примеру с покупкой недвижимости за один миллион дирхамов, которую вы сдаёте в аренду за AED 60 000–80 000, вы окупите свои расходы уже в первый год и начнёте экономить со второго года по сравнению с той арендной платой, которую пришлось бы платить.

Ваш план выхода — подготовка к переменам

Обстоятельства меняются, поэтому важно чувствовать себя уверенно и иметь чёткий план действий на случай, если вы решите покинуть Абу-Даби. Например, если вы получите отличную новую работу за границей, что вы будете делать со своей недвижимостью здесь, в ОАЭ?

Деньги теряют те, кто продаёт недвижимость под влиянием импульсивного решения. Если же вы подходите к этому вопросу осознанно и с продуманной стратегией выхода, вы всегда сможете извлечь максимальную выгоду из своих средств.

С самого начала стоит работать с агентами, которым вы доверяете и которые вам симпатичны. Убедитесь, что ваша ипотека обладает необходимой гибкостью, и найдите управляющую недвижимостью компанию, которая обеспечит вам спокойствие относительно того, что происходит с вашим домом, пока вы находитесь за границей.

Правильно спланировав всё заранее, вы можете значительно сэкономить на расходах на жильё, купив недвижимость вместо того, чтобы её арендовать. Даже если вы планируете остаться здесь ненадолго, важно найти доступное вам жильё и работать с профессионалами отрасли, которые обеспечат вам полный контроль над ситуацией.

Автор: Бен Кромптон, управляющий партнёр Crompton Partners Estate Agents