Практический случай: гражданка Румынии покупает недвижимость на этапе строительства

При покупке недвижимости на этапе строительства многие покупатели предпочитают оформить ипотеку для покрытия финального платежа застройщику при завершении строительства — также известного как платёж при передаче объекта. В этом кейсе наша клиентка была ограничена жёсткими сроками для внесения финального платежа застройщику за новую недвижимость. Получив ранее отказ в ипотеке от нескольких банков, клиентка обратилась к нам за помощью в решении этой ситуации.

Клиентка — гражданка Румынии, проживающая в Дубае и работающая бортпроводницей в крупной авиакомпании региона. Ранее она самостоятельно обращалась в несколько банков за ипотекой, но безуспешно.

Клиентку направил к нам её агент по недвижимости — она искала ипотеку для покрытия финального платежа застройщику за недвижимость на этапе строительства в Jumeirah Village Circle. Поскольку она уже оплатила 25% стоимости объекта, ей требовалась ипотека с соотношением суммы кредита к стоимости (LTV) всего 75%.

Поскольку передача объекта ожидалась в ближайшее время, когда клиентке нужно было внести финальный платёж, у неё были строгие сроки для оформления ипотеки, чтобы избежать существенных штрафов за просрочку платежа от застройщика.

Проблема

Работодатель предоставлял клиентке жильё в рамках трудового пакета. Однако он согласился выплатить ей единовременную компенсацию за жильё после того, как она освободит предоставленное работодателем жильё. Чтобы соответствовать критериям платёжеспособности для ипотеки, клиентка рассчитывала на то, что эта компенсация будет учтена как часть её дохода.

Причина, по которой её заявку отклонили до обращения к нам, заключалась в том, что компенсация за жильё должна была быть выплачена в будущем. Это означало, что большинство банков не учитывали её как часть дохода для оценки платёжеспособности по ипотеке, поскольку средства ещё не были получены.

Подробнее о покупке недвижимости с использованием компенсации за жильё можно прочитать здесь.

На первой встрече с клиенткой мы также выяснили, что застройщик, у которого она покупала недвижимость, не предоставлял правоустанавливающий документ (title deed) при передаче объекта — его должны были предоставить позже. Это означало, что нам также нужно было найти банк, готовый кредитовать на таких условиях.

Мы приступили к работе над делом и подали новую заявку на ипотеку от имени клиентки. Мы выбрали кредитора, который, как мы знали, точно учтёт её компенсацию за жильё, а также рассмотрит заявку с учётом того, что правоустанавливающий документ не будет предоставлен на момент выдачи кредита (завершения сделки).

Нам удалось получить предварительное одобрение для клиентки в течение двух дней, однако дальше не всё пошло гладко. После предварительного одобрения банк перешёл к этапу оценки недвижимости. Однако на этом этапе выбранный банком оценщик занизил стоимость объекта на 15%.

В некоторых случаях это не стало бы проблемой, поскольку существуют способы решения подобных ситуаций. Однако клиентка уже подписала договор купли-продажи (SPA) до начала работы с нами. Это означало, что она уже была обязана купить недвижимость по определённой цене. Если бы нам не удалось оформить ипотеку на полную оставшуюся сумму в установленный срок, клиентке пришлось бы либо найти средства для покрытия разницы из других источников, либо полностью отказаться от покупки, потеряв уже выплаченные застройщику деньги.

Наше решение

Изучив дело подробнее, мы выяснили, что первоначальный оценщик не учёл все факторы при оценке недвижимости клиентки. Приобретаемый ею объект имел дополнительные особенности, в том числе выход на балкон, что делало её квартиру более привлекательной и, соответственно, более дорогой по сравнению с другими объектами в этом комплексе.

Учитывая это, мы приложили немало усилий и, используя наши хорошие отношения с банком, добились проведения повторной оценки недвижимости другим оценщиком за счёт банка, чтобы получить независимое стороннее мнение. Результаты повторной оценки полностью совпали с ценой объекта, указанной в подписанном клиенткой договоре купли-продажи.

Результат

Банк согласился выдать кредит с учётом новой оценки. Нам удалось успешно оформить для клиентки подходящую ипотеку в установленные сжатые сроки, избавив её от необходимости платить дополнительные штрафы за просрочку, а также искать альтернативные источники средств для покрытия разницы, возникшей из-за первоначальной заниженной оценки.

Как мы можем вам помочь?

Работая на рынке ОАЭ на протяжении многих лет, наша команда обладает большим опытом в том, к каким банкам стоит обращаться исходя из вашего профиля и потребностей. Мы также выстроили прочные деловые отношения с банками.

Практический случай подготовлен Ритешем Шетти, старшим ипотечным консультантом