阿联酋房地产市场趋势

Modified: September 17, 2026

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2017年7月17日

批评人士曾将阿联酋房地产市场描述为一个由炒作而非真正的供需基本面驱动的市场。在开发商以”赢取属于自己的私人岛屿”之类的宣传口号推广新项目、潜在买家彻夜排队只为抢到一份昂贵的”空气”、并计划在24小时内加价转手的年代，几乎没有人会反驳这种说法。我们这些在这里生活了10年以上的人依然记得全球金融危机前那段狂热的岁月——那是新晋”牛仔式”房地产经纪人和不受监管的开发商横行的年代，也是几乎人人都变成狂热房产投机者、蜂拥前往大型房产展会买入转售的年代。买家争先恐后地想赚快钱，而正如大多数快速致富的骗局一样，许多人最终被烧伤了手指。

那样的日子早已一去不复返，而且庆幸的是，永远不会再回来了。

阿联酋建国仅45年，是世界上最年轻的国家之一。生活在如此现代化便利的环境中，这一事实很容易被人遗忘。据报道，占阿联酋总人口85%以上的外籍人士，在不到15年前才获准在永久产权社区购买房产。与世界上其他一些拥有数百年历史和监管经验的房地产市场相比，阿联酋的房地产市场仍处于起步阶段。延续这一比喻，阿联酋的永久产权房地产市场几乎可以说是一个”新生儿”。

如今，这是一个主要由自住型购房者、其次是长期投资者所驱动的市场，购房者以按揭买家为主，而非全款买家。价格的涨跌趋于温和，主要受供需基本面以及由地区和国际政治经济事件、汇率波动所引发的市场情绪影响。

在这个高度依赖外籍人士和国际投资者的小型市场中，海外的波动也会在本地市场激起涟漪。我们在2008/2009年目睹了这一点，2016年再次上演——当时创纪录的低油价和地区动荡加剧并延长了阿联酋市场的疲软态势，而该市场自2014年年中以来其实已经开始缓慢下滑。这并非巧合，正是在那段时期，油价从每桶100至120美元的高位急剧下跌，到2016年2月跌至每桶26美元，创下14年来的新低。

过去12个月中，油价大部分时间维持在50美元以上，按历史标准衡量仍处于低位。迪拜凭借其蓬勃发展的中小企业板块，是海湾合作委员会（GCC）经济体中多元化程度最高的地区。而整个阿联酋的经济多元化程度也远高于其他海合会国家，仅有20%的收入直接来自化石燃料。但石油仍然是本地及区域经济的支柱，因此油价的疲软走势将直接或间接影响阿联酋的房地产板块。

每桶100美元以上的油价已成为过去。海合会各国政府不得不对其收入来源和支出进行大幅重新评估。明年初，整个地区都将开始征收增值税（VAT）。这就是新的现实。

我们经常听到有关迪拜和阿布扎比住房负担能力危机的讨论，但阿联酋房地产市场如今的多元化程度已达到前所未有的水平。迪拜和阿布扎比境内确实存在价格亲民的区域；而按照几乎任何衡量标准，北部酋长国的房产都堪称经济实惠。

数据一览

过去6个月，价格总体持续下跌，无论是销售还是租赁市场均是如此，这在很大程度上是由于新兴社区新增房源的交付，为市场供应池增添了更多可选房源。

迪拜公寓租赁市场

Al Furjan的公寓租金相比6个月前大幅下跌了10.8%，这主要是由于新房源的大量交付，这意味着目前市场上有一些非常优惠的租房选择。DSO（-7.7%）、International City（-7.4%）、IMPZ（-6.3%）以及JVT（-6.2%）的公寓租金在过去6个月内也出现了大幅下滑。

租金下跌并不局限于新兴社区。Palm Jumeirah（-5.8%）和Downtown（-4.7%）同样出现了显著下跌。Downtown因其高端服务式公寓的高度集中，一直以来都是迪拜租金最高的公寓区域。但随着众多大型且引人注目的在建项目陆续推进，其低调的低层”邻居”Old Town正日益受到租客的青睐。Old Town的租金保持相对稳定，过去6个月仅下跌了0.8%，而其挂牌均价达到每平方英尺123迪拉姆，使其刚刚成为迪拜租金最高的区域。

Dubai Marina（-0.9%）、JBR（-1%）和Business Bay（-1.1%）的公寓租金相对持平。Business Bay无疑受益于迪拜运河（Dubai Canal）的开通。随着Bluewaters Island项目在海岸线附近逐渐成形，Dubai Marina和JBR的租金维持在每平方英尺97迪拉姆，租户们也在密切关注这一进展。Bluewaters预计将在12个月内（部分）投入运营，为Marina和JBR的居民带来绝佳的景观和生活方式方面的提升。JLT的公寓租金上涨了1%，是迪拜唯一一个逆势上涨的区域。JLT历来被视为Dubai Marina生活圈的”穷亲戚”，但近年来其交通状况和配套设施稳步改善。JLT拥有多个公园、众多餐厅和有趣的小型商铺，还设有2个地铁站。而且，与Dubai Marina相比，在JLT花同样的钱，你依然能获得多出8%的空间。

迪拜公寓销售市场

过去6个月，迪拜公寓价格总体持续下跌。跌幅最大的区域包括Downtown（-6.7%）、JVT（-4.6%）、JBR（-4.4%）、Culture Village（-4.3%）以及JVC（-4.1%）。迪拜大多数其他社区跌幅温和或基本持平，但包括Dubai Sports City（+1.6%）、Business Bay（+1.2%）、Al Furjan（+0.7%）和International City（+0.4%）在内的少数社区价格实际上出现了上涨。以Al Furjan和JVC为例，已竣工、价格亲民、可即时入住的公寓陆续交付。该细分市场在迪拜仍供应不足。International City的均价为每平方英尺712迪拉姆，仍是迪拜最实惠的区域。

尽管跌幅明显且持续，但Downtown的均价仍达每平方英尺2,182迪拉姆，依然是迪拜最昂贵的区域，领先于均价2,092迪拉姆的Old Town。

迪拜公寓租金回报率

迪拜依然是一个多层次的市场：最热门地段的租金回报率最低，而回报率最高的区域则位于被沙漠和大规模建设工程包围的新兴社区。Discovery Gardens（9.5%）、JVT（9.4%）和DIP（9%）继续保持全球领先的租金回报水平。International City（8.8%）、Dubai Sports City（8.7%）、IMPZ（8.6%）、DSO（8.6%）、Dubai Land（8.4%）、JLT（8%）以及Motor City（7.9%）的公寓回报率依然表现优异。

迪拜公寓租金回报率最低的区域正是其最受欢迎的地段：Palm Jumeirah（5.2%）、Downtown（5.6%）以及DIFC（5.8%）。尽管如此，按照国际标准衡量，这些回报率仍相当出色，足以为按揭购房者带来正现金流。

在这里，市场力量清晰地呈现出风险与回报之间的权衡关系。对投资者而言，”蓝筹”社区被认为更为安全，但尽管这些区域颇受欢迎，能负担得起每年每平方英尺120迪拉姆以上租金的富裕租户群体相对有限。新兴社区则面向庞大且不断增长的中等收入群体，这类租户寻求价格实惠的租房选择；但对买家而言，这些区域有大量竣工、在建及期房项目和公寓可供选择，因此这些社区的流动性通常较低。

迪拜别墅租赁市场

过去6个月，迪拜别墅市场表现喜忧参半。我们看到Al Furjan（+4.3%）和Al Barsha（+4.2%）的租金显著上涨，Jumeirah Golf Estates和JVC的别墅租金保持持平。然而这些都属于个别现象。大多数社区都出现了下跌，这是油价持续低迷和区域经济疲软的直接后果。Mudon by DP的跌幅最大，过去6个月租金大幅下跌了10%，主要原因是该项目二期400套住宅已于2016年10月竣工交付。不过，任何大规模的房源交付都会对租金产生短期影响，因为业主们要争夺数量有限的租户。跌幅次之的区域包括The Springs（-8.2%）、Emirates Hills（-7.9%）、Jumeirah Park（-6.6%）、Dubai Sports City（-5.9%）以及Jumeirah Islands（-5.4%）。Emirates Hills和Jumeirah Islands的下跌在很大程度上可归因于区域经济停滞——这种停滞在阿联酋往往对市场最高端的冲击最为明显；而榜单上的其他社区都是Al Furjan的直接竞争对手，后者在2017年第一季度大量推出了面积较大、价格实惠的别墅。

迪拜别墅销售市场

价格亲民的别墅在迪拜依然是抢手房源，Mudon（+3%）和Dubai Land（+3.2%）这两个平价别墅社区在过去6个月中价格出现上涨。与此同时，Jumeirah Golf Estates（-7.2%）、Jumeirah Park（-6.6%）、Dubai Sports City（-5%）以及Meadows（-4.4%）的价格则出现明显下跌。相比之下，这些都属于总价较高的物业，受到外部竞争加剧的影响，而就Jumeirah Golf Estates而言，还受到内部新推项目的冲击。Emirates Hills和Palm Jumeirah的价格依然维持在每平方英尺2,500迪拉姆以上，继续是迪拜最昂贵的区域；而JVC的挂牌价仅为每平方英尺754迪拉姆，依然是迪拜最实惠的别墅社区。

迪拜别墅租金回报率

对投资者而言，迪拜别墅可以提供一些有趣的选择。与公寓类似，别墅的最佳租金回报率同样出现在（大多数为）价格亲民的新兴社区，例如JVC（6.5%）、JVT（5.5%）和Al Furjan（5.2%）。一些较为成熟且热门的别墅社区也提供不错的回报率，例如The Springs（6.1%）、Arabian Ranches（5.4%）、Dubai Sports City（5.3%）以及The Lakes（5.2%）。同样，别墅社区的价格越亲民，租金回报率往往越可观，但随着价格档次的提升，回报率会稳步下降。Emirates Hills和Palm Jumeirah的回报率均约为3.1%，这一水平在全球几乎任何其他市场都算是可以接受的，但在迪拜显得相对疲软。

阿布扎比公寓租赁市场

阿布扎比的租金持续下滑，政府支出的削减（与油价疲软直接相关）导致首都的就业和住房需求双双减少。阿布扎比最受欢迎的社区，包括Al Reef（-8.4%）、Al Reem Island（-8.1%）、Al Ghadeer（-7.1%）以及Corniche Area（-5.2%），均出现明显下跌。Al Raha Beach保持持平，而Saadiyat Island则逆势上涨3.9%。Saadiyat Island的公寓是阿布扎比最昂贵的，年租金达每平方英尺106迪拉姆。

阿布扎比公寓销售市场

Saadiyat Island的公寓价格下跌了6.1%，不再是阿布扎比购房价格最高的区域。Al Raha Beach的价格表现相对稳健，跌幅接近3%。Al Reem Island（-4%）和Al Reef（-3.3%）也出现了类似的跌幅，而Al Ghadeer和Yas Island的公寓价格反而出现小幅上涨。Al Ghadeer位于迪拜边境，虽然行政上属于阿布扎比，但地理位置上更靠近迪拜的商业和生活中心，而非阿布扎比。而Yas Island的价格上涨，可能得益于120亿迪拉姆滨海长廊及周边区域开发投资计划的公布，以及阿布扎比媒体自由区管理局TwoFour54的迁入，还有全球首家Mercedes Benz AMG展厅的落户。

阿布扎比公寓租金回报率

Al Reef（8.6%）在阿布扎比提供最佳的回报率，而阿布扎比其他热门社区的公寓回报率也普遍接近或超过7%。

阿布扎比别墅租赁市场

阿布扎比别墅租金在市场各细分领域均持续下跌：从最实惠的社区——Al Reef（-10.9%）和Hydra Village（-5.3%）——到中端市场——Khalifa City（-8%）和al Salam Street（-3%）——再到最高端市场——Saadiyat Island（-8.5%）。Al Raha Gardens是唯一一个别墅租金上涨的社区（+1.6%）。

阿布扎比别墅销售市场

与租金走势相似，阿布扎比别墅售价总体持续稳步下跌，其中Al Raha Gardens（-11.8%）跌幅最大。Al Raha Golf Gardens（-5.3%）、Saadiyat Island（-5.2%）和Khalifa City（-4.5%）的跌幅相对温和，但仍然明显。Al Salam Street和Hydra Village的别墅价格则出现了非常小幅的上涨。