7 разумных советов по увеличению суммы ипотечного кредита в ОАЭ

При подаче заявки на ипотеку в ОАЭ одной из самых больших трудностей, с которой сталкиваются многие покупатели, является одобрение нужной суммы. Банки рассчитывают вашу платёжеспособность на основе строгих критериев, таких как доход, возраст, уровень долговой нагрузки и стоимость недвижимости. Однако существуют проверенные стратегии, которые вы можете использовать, чтобы увеличить сумму, которую вам одобрят по ипотеке, и максимизировать шансы на получение нужного кредита.

В этом руководстве представлены практические советы, которые помогут повысить вашу платёжеспособность, а также объясняется, как банки в ОАЭ оценивают возможность выдачи кредита.

Как формируется размер одобряемого кредита в ОАЭ

Прежде чем перейти к советам, важно понять, что определяет сумму, которую вы можете занять. В ОАЭ размер кредита в первую очередь зависит от трёх факторов:

1. Коэффициент долговой нагрузки (DBR): Центральный банк ОАЭ ограничивает DBR на уровне 50%. Это означает, что общая сумма ваших ежемесячных платежей по долгам, включая ипотеку, автокредит и кредитные карты, не может превышать 50% от вашего ежемесячного дохода.
2. Соотношение кредита к стоимости (LTV): для экспатов максимально допустимая сумма ипотеки обычно составляет 75–80% от стоимости недвижимости, в зависимости от того, является ли это вашей первой недвижимостью.
3. Срок кредита и возраст: максимальный срок кредита составляет 25 лет, но он также зависит от пенсионного возраста (65 лет для экспатов, 70 лет для граждан ОАЭ).

Знание этих ограничений поможет вам лучше спланировать увеличение суммы одобряемой ипотеки.

7 советов по увеличению суммы, одобряемой по ипотеке

1. Сократите или погасите существующие долги

Банки в ОАЭ внимательно изучают ваши финансовые обязательства при расчёте суммы, которую вы можете занять. Даже небольшой остаток по кредитной карте может повлиять на ваш DBR. Погасив существующие кредиты или объединив долги, вы снижаете ежемесячные обязательства, что высвобождает больше возможностей для вашей ипотеки.

Пример: если ваша зарплата составляет 25 000 AED, а у вас есть автокредит с ежемесячным платежом 2 500 AED, ваш DBR уже составляет 10%. Погашение этого долга позволит вам занять значительно больше.

2. Выберите более длительный срок ипотеки

Выбор максимально возможного срока (до 25 лет) снижает размер ежемесячного платежа, что улучшает вашу платёжеспособность. Хотя это означает, что вы заплатите больше процентов в долгосрочной перспективе, это может помочь вам получить одобрение на бо́льшую сумму ипотеки уже сейчас.

Эта стратегия особенно полезна для молодых покупателей, у которых остаётся больше лет до достижения максимального возрастного предела банка.

3. Увеличьте первоначальный взнос

Чем больше собственных средств вы вносите изначально, тем ниже риск для банка. Если вы можете накопить и внести первоначальный взнос выше минимально требуемого, банки могут проявить бо́льшую гибкость в предоставлении более высоких лимитов кредитования.

Например, вместо первоначального взноса в 20% предложение 30% демонстрирует более прочную финансовую стабильность и может открыть доступ к более выгодным условиям кредита.

4. Добавьте созаёмщика или солидарного заявителя

Подача заявки вместе с супругом(-ой) или ближайшим членом семьи может значительно увеличить вашу платёжеспособность. Учитываются оба дохода, что снижает DBR и повышает общую вероятность одобрения.

Это распространённый подход среди семейных пар экспатов в Дубае, которые хотят максимизировать платёжеспособность при покупке более крупных вилл или таунхаусов.

5. Продемонстрируйте стабильный доход и занятость

Банки отдают предпочтение заёмщикам со стабильной историей занятости и регулярным доходом. Если вы работаете у своего работодателя уже несколько лет или трудитесь в хорошо зарекомендовавшей себя компании, это укрепляет вашу позицию.

Кроме того, если вы получаете надбавки (например, на жильё, транспорт или обучение детей), которые не отражены в вашей базовой зарплате, некоторые банки могут учитывать их при расчёте платёжеспособности при наличии надлежащего документального подтверждения.

6. Повысьте свой кредитный рейтинг

Высокий кредитный рейтинг убеждает банки в том, что вы надёжно выполняете свои обязательства по платежам. Перед подачей заявки на ипотеку убедитесь, что вы:

• Оплачиваете счета и кредитные карты вовремя.
• Избегаете ненужных краткосрочных займов.
• Поддерживаете использование кредита ниже 30%.

Более высокий кредитный рейтинг иногда может означать бо́льшую гибкость в лимите кредитования и даже доступ к более выгодным ипотечным ставкам.

7. Работайте с ипотечным брокером

Разобраться в расчётах платёжеспособности разных банков может быть сложно. Одни кредиторы более гибкие, чем другие, а политика часто меняется. Ипотечный брокер поможет подобрать банк, наиболее вероятно готовый одобрить бо́льшую сумму исходя из вашего профиля.

Это один из самых эффективных способов увеличить сумму, одобряемую по ипотеке, без проб и ошибок при подаче нескольких заявок.

Пример таблицы платёжеспособности

Вот пример, показывающий, как зарплата, долги и срок кредита влияют на сумму, которую вы можете занять в ОАЭ:

Ежемесячная зарплата	Существующий долг	DBR, доступный для ипотеки	Максимальный срок ипотеки	Приблизительная платёжеспособность
20 000 AED	Нет	50% = 10 000 AED	25 лет	4,5–5 млн AED
20 000 AED	2 000 AED	50% – 2 000 = 8 000 AED	25 лет	3,5–4 млн AED
30 000 AED	5 000 AED	50% – 5 000 = 10 000 AED	25 лет	4,5–5 млн AED
40 000 AED	Нет	50% = 20 000 AED	25 лет	8–9 млн AED

Эта таблица демонстрирует, как погашение долга или более высокий доход напрямую увеличивают сумму, которую вы можете занять.

Часто задаваемые вопросы об увеличении суммы, одобряемой по ипотеке

Вопрос 1: Может ли переменный доход, например бонусы или комиссионные, помочь увеличить сумму кредита? Да, но банки обычно учитывают лишь процент от переменного дохода, и вам может потребоваться подтвердить стабильный заработок за 6–12 месяцев.

Вопрос 2: Влияет ли возраст на сумму, которую я могу занять? Да. Более молодые заёмщики выигрывают за счёт более длительных сроков, в то время как заёмщики старшего возраста могут столкнуться с более короткими сроками погашения, что снижает платёжеспособность.

Вопрос 3: Могу ли я рефинансировать позже, чтобы увеличить сумму кредита? Безусловно. Как только стоимость вашей недвижимости вырастет или улучшится ваш доход, рефинансирование может позволить вам получить доступ к дополнительным средствам.

Вопрос 4: Все ли банки рассчитывают платёжеспособность одинаково? Нет. У каждого банка немного отличается политика. Некоторые более строги в отношении надбавок или дохода самозанятых лиц, в то время как другие более гибкие.

Получить одобрение на нужную сумму может показаться сложной задачей, но при правильном планировании увеличить сумму, одобряемую по ипотеке в ОАЭ, вполне возможно. Сокращая долги, выбирая более длительные сроки, добавляя созаёмщика и работая с ипотечным брокером, вы можете повысить свою платёжеспособность и приобрести нужную недвижимость.

Если вы готовы рассмотреть свои варианты, обратитесь к нашим экспертам-консультантам в Mortgage Finder. Мы поможем вам сравнить кредиторов и найти оптимальную стратегию для максимального увеличения вашей платёжеспособности.