Les spéculateurs sont-ils devenus propriétaires-bailleurs face au ralentissement des plus-values ?

3 août 2017

Dans son récent rapport de tendances 2017 de propertyfinder.ae, l’un de nos courtiers les plus respectés a mis en évidence une nouvelle tendance : le retour des « stocks fantômes » sur le marché locatif résidentiel de Dubaï. Il s’agit de logements que les acheteurs avaient longtemps laissés vacants, cherchant uniquement à profiter de la plus-value en capital, mais avec la baisse des prix depuis trois ans, certains mettent désormais leurs biens en location.

Ces logements supplémentaires augmentent l’offre sur le marché et expliquent en partie pourquoi les loyers ont baissé plus fortement que les prix de vente ces derniers temps. JLL a signalé que 25 000 unités résidentielles supplémentaires devraient être livrées en 2017, ce qui, si cela se concrétisait, porterait le parc immobilier total de Dubaï à 483 000 unités. Cependant, personne, pas même JLL, ne s’attend à ce qu’un nombre aussi élevé soit livré d’ici la fin de l’année.

Il y a encore 2 à 3 ans, les spéculateurs dominaient le marché des zones franches de Dubaï — généralement des acheteurs comptant, à la recherche de plus-values rapides, peu intéressés par les rendements locatifs ou par la location de leurs biens, même une fois achevés.

Mais pourquoi un investisseur ne voudrait-il pas du revenu supplémentaire que générerait la location d’un bien, en particulier avec des rendements locatifs à Dubaï atteignant des niveaux élevés à un chiffre ? Plusieurs raisons expliquent cela.

Certains de ces biens ont été achetés à des fins récréatives. Grâce à son ensoleillement toute l’année, ses infrastructures exceptionnelles et son accueil chaleureux, Dubaï a toujours été et restera une destination de choix pour les personnes aisées de la région et du monde entier. Pour des raisons culturelles, certains propriétaires refusent de louer un bien acquis pour un usage personnel, même s’il reste vacant 360 jours par an ! Bien que les budgets des ménages soient mis sous pression, je ne pense pas que cela va changer.

La principale cause en est la réglementation locative de Dubaï, avec ses plafonds de loyer et ses longs délais de préavis pour quitter les lieux, largement favorables aux locataires. Si cela est excellent pour les locataires, cela peut limiter la flexibilité d’un propriétaire quant à l’usage qu’il souhaite faire de son bien. Les biens vendus libres de tout locataire à la remise des clés sont souvent annoncés et vendus avec une prime.

Mais avec des prix en baisse depuis maintenant 3 ans, beaucoup réévaluent leur position, et certains ont ajouté leurs biens au parc locatif, ce qui a augmenté l’offre. Cela, combiné aux livraisons de nouveaux projets et à une baisse de l’emploi dans le secteur pétrochimique et les secteurs connexes, a accru l’offre, entraînant une baisse des loyers.

Là encore, une bonne nouvelle pour les locataires, mais ce n’est pas non plus une si mauvaise nouvelle pour les propriétaires.

Certains propriétaires de studios et d’appartements d’une chambre, plus avisés, tirent de plus en plus parti du caractère transitoire de Dubaï et de sa popularité pour les affaires et les loisirs, en meublant leurs appartements et en les proposant à la location de courte durée. Ces appartements, en particulier ceux situés dans les quartiers les plus prisés de Dubaï, peuvent générer des rendements nets à deux chiffres, même en tenant compte de taux de vacance élevés et de frais de gestion de 20 à 30 %.

La location d’un bien pour des périodes de moins de six mois est classée comme location de vacances et relève donc de la compétence du département du tourisme de Dubaï, et non du régulateur de l’immobilier — les plafonds de loyer et délais de préavis ne s’appliquent donc pas. Cela offre aux propriétaires davantage de flexibilité s’ils choisissent de vendre ou d’utiliser le bien.

La location de courte durée gagne en popularité auprès des propriétaires de petits appartements, mais reste une option moins viable pour les grands appartements et les villas, qui sont moins prisés par cette clientèle.

Malgré la baisse des prix, certains propriétaires britanniques et européens liquident leurs actifs aux Émirats afin de profiter des gains de change liés à un dollar fort et à une livre sterling/euro historiquement faible après le Brexit. Ils vendent généralement à des acheteurs ayant recours à un prêt hypothécaire souhaitant accéder à la propriété tant que les prix restent abordables, ceux-ci se situant à leur plus bas niveau depuis fin 2012.

Ainsi, malgré la baisse des prix de l’immobilier, un pétrole peu cher et une économie régionale atone, tout n’est pas mauvais. Les loyers baissent, ce qui est excellent si vous êtes locataire. Les prix baissent, ce qui est bon si vous êtes acheteur. Le dollar est fort, bonne nouvelle si vous êtes vendeur. Et il y a davantage d’offres d’hébergement de courte durée pour ceux qui sont de passage.

Cet article est initialement paru dans le Khaleej Times le 1er août 2017.