Размытые границы маркетинга недвижимости на этапе строительства в ОАЭ

Каждый раз, когда незадачливого инвестора заманивают в проект, который не выполняет обещанного, страдает вся отрасль в целом

На конкурентном рынке покупателя застройщикам приходится проявлять изобретательность, чтобы выделиться из толпы и привлечь покупателей. В любви и на войне все средства хороши, но где заканчивается маркетинг и начинается вводящая в заблуждение реклама?

В мире фейковых новостей кого-то действительно волнует вводящая в заблуждение реклама недвижимости на этапе строительства? Большинство — нет, но нам следовало бы. И если вы рассматриваете возможность отдать все сбережения своей жизни на покупку дома мечты, вам стоит переживать об этом очень сильно.

Предложения по недвижимости на этапе строительства вполне могут быть законными, однако на данный момент у вас практически нет защиты, если такие предложения окажутся построенными на песке. Не так уж много конкретных примеров с реальными цифрами, позволяющих увидеть, как предложение по недвижимости на этапе строительства проявляет себя в реальности. Приводя реальный пример, я надеюсь, что потребители смогут сами решить, что подходит именно им.

Показательный случай: в прошлом месяце я получил текстовое сообщение с, казалось бы, слишком хорошим, чтобы быть правдой, предложением: внести наличными депозит в размере 299 000 дирхамов с обещанием «переезд в следующем году, гарантированная ипотека на 90%».

Хм. Гарантированное финансирование для любого владельца мобильного телефона? Впечатляет. Фантастика. Пугающе. Или возмутительно. В зависимости от вашей точки зрения.

Вводящие в заблуждение рекламные практики подрывают доверие к сектору, и каждый раз, когда незадачливого инвестора заманивают в проект, который не выполняет обещанного, страдает вся отрасль в целом.

Это касается не только застройщиков. Наиболее распространённые практики обманной рекламы связаны с агентами, использующими приём «приманка и подмена», которые уже более десятилетия расстраивают потенциальных арендаторов и покупателей. Проверенные объявления на propertyfinder.ae (запущен в 2014 году) и государственное регулирование (система Trakheesi, октябрь 2016 года) помогли обуздать эту практику, хотя, к сожалению, она всё ещё существует.

Но в случае с продажами недвижимости на этапе строительства ставки значительно выше. И пока что похоже, что застройщики могут обещать всё, что угодно. Если вы решите им поверить, вы остаётесь с этим один на один.

Я возглавляю mortgagefinder.ae — крупнейшую независимую ипотечную консалтинговую компанию ОАЭ, на долю которой приходится значительная часть всех выдаваемых в стране кредитов, поэтому мне хотелось бы думать, что я достаточно хорошо разбираюсь в вопросах жилищного финансирования в ОАЭ, а проработав два десятилетия в маркетинге недвижимости, я более чем хорошо знаком с рекламными формулировками.

Получив это сообщение, я первым делом подумал, что это, в лучшем случае, вводит в заблуждение, а в худшем — незаконно. Заинтригованный, но явно не имея достаточных полномочий разобраться самостоятельно, я попросил наших сотрудников провести расследование. Вот что мы обнаружили.

По запросу в течение нескольких минут нам предоставили двухстраничную заявку на жилищный кредит от банка ОАЭ — банка-партнёра застройщика проекта на этапе строительства в Дубае. Нас заверили, что финансирование «абсолютно гарантировано».

А как же мой доход, долги и статус занятости?

Торговый представитель уточнила, что «90-процентное гарантированное финансирование» из автоматически разосланного текстового сообщения, которое я получил, было не совсем точным. При первоначальном взносе в 10%, вносимом при подписании, банк может выдать кредит на сумму до 75% от стоимости покупки согласно правилам Центрального банка ОАЭ. Оставшиеся 15%, по её словам, не обязательно выплачивать из собственного кармана. Действительно, банк готов был предложить мне дополнительный заём в виде кредитной линии или личного кредита для покрытия оставшейся суммы, подлежащей выплате при сдаче объекта. И вуаля: 90-процентное гарантированное финансирование.

Отлично! Вот только финансирование первоначального взноса за счёт личного кредита не разрешено правилами Центрального банка ОАЭ, а кроме того, выплата личного кредита под высокий процент в течение 3–5 лет значительно снизит платёжеспособность заявителя.

Рассмотрим следующий пример: ежемесячные выплаты по кредиту в размере 75% от стоимости недвижимости за 3 миллиона дирхамов под 4% годовых на срок 25 лет составляют 11 876 дирхамов в месяц. Это потенциально доступно для человека с доходом от 40 000 дирхамов в месяц. Если вам больше 40 лет, срок ипотеки сокращается, поскольку правила Центрального банка ОАЭ гласят, что кредит должен быть погашен до достижения наёмным заявителем возраста 65 лет. Таким образом, для 50-летнего заёмщика ежемесячный платёж возрастает до 16 643 дирхамов.

Добавьте к этому оставшиеся 15% первоначального взноса (150 000 дирхамов). А как насчёт расходов на покупку? Покупка напрямую у застройщика позволяет сэкономить на 2%-ной комиссии агента, но применяются следующие сборы:

– Сбор за передачу права собственности DLD: 4% от цены покупки + 590 дирхамов (121 000 дирхамов)
– Сбор за оценку (3 000 дирхамов) + 5% НДС
– Сбор DLD за регистрацию ипотеки (0,25% от суммы кредита плюс 590 дирхамов)
– Комиссия за оформление кредита (до 1% от суммы кредита) + 5% НДС

Если бы мы попытались профинансировать всё это за счёт личного кредита, как предложила наша бойкая торговый представитель, выплаты только по этому личному кредиту составили бы более 6 000 дирхамов в месяц в течение 5 лет.

Если на минуту отбросить правила Центрального банка, такой сценарий не является невозможным для человека с доходом от 50 000 дирхамов в месяц, которому меньше 40 лет и который не имеет других долгов. Но банк будет очень внимательно относиться к таким вещам, как возраст, доход и статус занятости. Как и любой другой банк.

Что порождает вопрос: что произойдёт с моими 300 000 дирхамов, если «гарантированное финансирование» не удастся получить к моменту завершения строительства?

На горячей линии RERA, после того как им зачитали полученное мной сообщение и пересказали последующий разговор с торговым представителем, нам сообщили, что маркетинг недвижимости на этапе строительства для привлечения покупателей «законен». Не существует закона, запрещающего предложения по финансированию, если обе стороны — застройщик и покупатель — добровольно вступают в договорные отношения. RERA оставляет на усмотрение застройщиков определение условий их предложений, а на усмотрение покупателей — согласие с ними.

По данным Земельного департамента Дубая, в 2017 году в Дубае было заключено на 14% больше сделок с жилой недвижимостью, чем годом ранее — около 69 000 сделок. На фоне всплеска проектов на этапе строительства с разнообразными схемами низкого первоначального взноса и даже отсроченных платежей крайне важно действовать с осторожностью.

---

Автор: Лукман Хаджже — операционный директор Propertyfinder Group.
Версия этой статьи была опубликована в The Khaleej Times.