Un regard sur la configuration du terrain : les prix de l’immobilier de prestige à Dubaï

… ce qui est vrai pour les villes dotées de vastes zones urbaines et périurbaines, dont la géographie urbaine s’est façonnée sur des centaines d’années, est difficile à transposer à Dubaï

David Godchaux, PDG de Core Savills, évoque la formation de Dubaï et les prix de l’immobilier de prestige, expliquant que ce n’est pas seulement le nombre de biens disponibles qui compte, mais aussi leur répartition géographique.

Malgré la perception mondiale selon laquelle la majorité du stock immobilier et des transactions à Dubaï se situe dans le segment du luxe, il est souvent surprenant pour les primo-acquéreurs de biens haut de gamme dans l’émirat de constater que les prix de l’immobilier de prestige et ultra-prestige y sont désormais parmi les plus bas de tous les pôles mondiaux comparables.

Les résidences de prestige à Dubaï sont environ 40 % moins chères qu’à Singapour et 50 % moins chères qu’à Moscou et à Paris. En effet, seulement 3 % des transactions résidentielles à Dubaï en 2017 ont été conclues dans le segment prestige.

Une question se pose naturellement : pourquoi les prix de l’immobilier de prestige à Dubaï ne sont-ils pas alignés sur ceux des autres villes mondiales ? Ce n’est pas qu’une appréciation des prix significative et rapide soit toujours souhaitable ; l’essor des segments abordables et intermédiaires démontre que le marché s’est considérablement élargi au cours des dix dernières années, répondant aux besoins d’une base de population beaucoup plus large et diversifiée. C’est une bonne chose.

Cependant, à long terme, une appréciation des prix lente et régulière — bien que naturellement cyclique — est également synonyme de crédibilité pour les acheteurs, qui ont ainsi l’assurance que leurs économies de toute une vie, investies lors du passage de la location à la propriété, ne se déprécieront probablement pas avec le temps.

Alors que nous entamons la troisième année consécutive de ralentissement des prix à Dubaï, il devient évident que, même si le marché a certainement mûri, la « crédibilité des prix » à long terme, susceptible de favoriser le retour de nombreux utilisateurs finaux et investisseurs vers l’immobilier, est mise à l’épreuve par plusieurs facteurs récents.

Il est très tentant d’en rejeter la faute sur le boom du « logement abordable » de 2016-2018 — d’arguer que les inquiétudes liées à la suroffre découlant de ce boom amplifient le ralentissement des prix observé dans l’ensemble du marché. La récente initiative du Dubai Land Department visant à limiter le volume total de nouvelles offres sur plan en imposant une réglementation de financement plus stricte aux promoteurs constitue une mesure très positive.

Cependant, limiter le débat à la question de l’offre totale revient à méconnaître certains des moteurs plus fondamentaux à l’origine des prix de l’immobilier de prestige et ultra-prestige. En d’autres termes, l’offre totale est une composante, mais la répartition de l’offre et sa concentration géographique sont plus importantes encore.

On entend souvent dire que l’immobilier, c’est avant tout une question d’emplacement. Cela est généralement vrai car, sur le très long terme, la préservation de la valeur repose principalement sur l’emplacement plutôt que sur ce qui y est construit. Cependant, on oublie tout aussi souvent que, pour que cette affirmation soit exacte, l’emplacement doit être largement reconnu par les acteurs du marché comme une composante essentielle de leur décision — ce qui ne peut se produire que lorsque le foncier devient rare.

Autrement dit, nous ne reconnaissons la valeur de quelque chose que lorsque nous sentons que nous risquons de ne pas en avoir suffisamment. Parce que le foncier devient rare et recherché, propriétaires et acheteurs reconnaissent qu’un emplacement de prestige a de fortes chances de le rester demain ou dans dix ans. Cette confiance géographique constitue le facteur le plus déterminant du sentiment de sécurité des acheteurs.

Les contraintes physiques figurent parmi les facteurs courants à l’origine de la rareté du foncier et de l’appréciation rapide de l’immobilier. Des villes comme Hong Kong, Monaco, Panama City et Singapour, marquées par de fortes limitations géographiques et une population en croissance rapide, illustrent bien ce phénomène, avec des hausses spectaculaires des prix immobiliers même sur des périodes relativement courtes. Cependant, Dubaï ne manque pas de foncier, et ce n’est pas près de changer.

Les grandes villes européennes ne le sont pas davantage. En effet, les prix de l’immobilier de prestige à Londres, Paris ou Moscou, par exemple, ont atteint des niveaux élevés qui ne sont dus à aucune contrainte physique. Cependant, de puissantes forces démographiques y ont été à l’œuvre, façonnant au fil de siècles de croissance ce qui est devenu des centres-villes établis et des quartiers de prestige onéreux, avec une pression s’exerçant de manière concentrique sur les prix du centre.

Néanmoins, ce qui est vrai pour des villes dotées de vastes zones urbaines et périurbaines comptant plus de 10 ou 15 millions d’habitants, dont la géographie urbaine s’est façonnée sur des centaines d’années, est difficile à transposer à Dubaï — où une évolution et une croissance géographiques exponentielles se sont produites sur une période bien plus courte, et où une quantité importante de terrains vacants se trouve encore dans ce qui est de plus en plus considéré comme les futurs quartiers de prestige.

Dubaï est un modèle unique, avec très peu d’exemples historiques auxquels le comparer. La ville, composée de vastes districts planifiés reliés par une infrastructure centrale, a suivi dès le départ une voie très différente.

Alors que chaque « district » ou pôle est en concurrence saine pour atteindre sa propre masse critique, la demande se répartit sur de vastes zones au lieu de façonner progressivement un emplacement central unique, comme conséquence historique d’années de pression démographique. C’est ce qui rend difficile, à court terme, le rattrapage des prix immobiliers par rapport aux niveaux mondiaux, malgré une qualité de construction, un cadre de vie et des infrastructures comparables (voire parfois supérieurs) à ceux d’autres villes mondiales.

Le concept de valeur foncière est encore naissant ici dans l’esprit des investisseurs, comme le montre la dernière enquête de sentiment de Core Savills. Même si les acheteurs valorisent de plus en plus l’emplacement par rapport aux équipements, ils restent pour la plupart très sensibles au prix. Cela a conduit certains promoteurs à accélérer le rythme de leurs nouvelles offres dans des zones toujours plus éloignées du centre, misant sur le prix plutôt que sur la démonstration de la valeur de l’emplacement et de la qualité du produit, ou sur la concentration de la pression démographique pour créer davantage de valeur foncière.

La bonne nouvelle est qu’il existe désormais des opportunités à saisir pour les investisseurs à long terme sur les marchés moyen-haut de gamme et de prestige de Dubaï, à des prix très raisonnables en comparaison mondiale. De grands promoteurs réputés tels qu’Emaar, Meraas, ou des acteurs plus modestes comme Sweid & Sweid, continuent d’investir dans des produits de qualité dans des emplacements de prestige dont ils estiment qu’ils afficheront une croissance de valeur régulière sur le long terme.

Si l’offre totale reste maîtrisée au cours des prochaines années, le rythme et la crédibilité de cette croissance dépendront alors du degré de concentration ou de fragmentation de la future offre résidentielle mise sur le marché.

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Rédigé par David Godchaux — PDG de Core Savills